在行業(yè)增速放緩，疊加新冠肺炎疫情影響下，國(guó)內(nèi)中小房企面臨的形勢(shì)正變得愈發(fā)不容樂(lè)觀。
人民法院公告網(wǎng)顯示，截至8月9日，全國(guó)已有294家房企宣告破產(chǎn)，其中，不少房企都是二三線城市里的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)。
川系房企圣樺集團(tuán)正是中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一員，錯(cuò)失房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展黃金期，圣樺集團(tuán)試圖走出一條逆流而上的發(fā)展曲線。
今年3月，圣樺集團(tuán)成立四川、河南、陜西、云南、安徽、湖南、江蘇等七大區(qū)域公司，建立全國(guó)區(qū)域化平臺(tái)發(fā)展架構(gòu)，吹響了“上規(guī)模、沖千億”的號(hào)角。
一個(gè)月后，圣樺集團(tuán)時(shí)隔兩年出現(xiàn)在成都公開(kāi)土地市場(chǎng)。隨后的5、6月，圣樺集團(tuán)先后競(jìng)得安徽亳州、河南開(kāi)封西湖片區(qū)相關(guān)地塊。
種種跡象顯示，圣樺集團(tuán)對(duì)規(guī)模沖刺的野心不容質(zhì)疑。而擺在眼前的事實(shí)是，2019年，圣樺集團(tuán)銷售額僅為161.5億元，排在百?gòu)?qiáng)之外。
對(duì)中小房企而言，要想實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍，經(jīng)營(yíng)和試驗(yàn)都不容許錯(cuò)判。
如何才能找到通往千億的道路，進(jìn)而躋身主流房企之列?是圣樺集團(tuán)當(dāng)下最迫切的任務(wù)。
8月6日，時(shí)代周報(bào)記者就相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系圣樺集團(tuán)，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“最近我們暫時(shí)沒(méi)有對(duì)外披露信息的宣傳計(jì)劃。”
資金規(guī)模有限
官網(wǎng)顯示，圣樺集團(tuán)于2012年在成都起步，成立后便火速拿下三宗大體量地塊。當(dāng)年8月拿下四川省南部縣優(yōu)質(zhì)地塊;9月拿下成都市大邑縣150畝地塊;10月在河南省開(kāi)封拿下千畝土地。
截至目前，圣樺集團(tuán)在全國(guó)10余個(gè)城市陸續(xù)落地，包括四川大邑、新都、資陽(yáng)、眉山、南部、營(yíng)山;河南開(kāi)封、周口、濮陽(yáng);陜西漢中;云南昭通;安徽亳州等地。
雖然橫跨多省，但圣樺集團(tuán)深耕城市均是三四線城市。事實(shí)上，自上一輪棚改政策逐漸退出后，以部分三四線城市為代表的低能級(jí)城市已不被規(guī)模房企所重視。
中指院研究報(bào)告指出，2019年，百億企業(yè)持續(xù)聚焦二線城市，50家百億代表企業(yè)的二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比為59.4%，是銷售貢獻(xiàn)主力;一線城市的市場(chǎng)占比為19.1%。
8月7日，同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)向時(shí)代周報(bào)記者指出，對(duì)中小房企來(lái)講，由于資金規(guī)模有限，不可能全面擴(kuò)張。重倉(cāng)某一個(gè)城市，不管是一線、二線或者三四線都是有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)閱我怀鞘忻媾R的不確定性較高。三四線城市相對(duì)于一二線城市來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高，所以不適合重倉(cāng)單一某個(gè)三四線城市，其背后隱藏著政策突然收緊、市場(chǎng)需求不足等風(fēng)險(xiǎn)因素。
除重倉(cāng)三四線城市外，圣樺集團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)也鮮為外界關(guān)注。
在中指院發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單》中，圣樺集團(tuán)銷售額為161.5億元，銷售面積為190.6萬(wàn)平方米，居該榜單第132位。而在2018年，圣樺集團(tuán)的銷售額度為171億元，居該榜單第131位。
今年上半年，中指院發(fā)布的《銷售超過(guò)50億的房企名單》中，未見(jiàn)到圣樺集團(tuán)的身影。
“從全國(guó)來(lái)看，圣樺集團(tuán)并沒(méi)有進(jìn)百?gòu)?qiáng)。目前算是本地的一家小公司，小公司有個(gè)比較大的問(wèn)題，就是資金鏈。他們目前還是主要做三四線城市，做高周轉(zhuǎn)，去年的銷售額應(yīng)該還是有一定水分。”8月10日，一位成都地產(chǎn)圈人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。
融資渠道單一
要想沖擊規(guī)模，獲得更多拿地籌碼是多數(shù)房企所采取的常規(guī)動(dòng)作。而低底價(jià)、大體量是圣樺集團(tuán)主要拿地特點(diǎn)。
大盤開(kāi)發(fā)模式需要強(qiáng)有力的資金支持，而圣樺并非上市公司，背后的資金來(lái)自哪里?
時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，圣樺集團(tuán)與五礦信托關(guān)系密切。
從2018年開(kāi)始，圣樺集團(tuán)開(kāi)始通過(guò)五礦信托―恒信共筑96號(hào)―蓉盛系列集合資金信托計(jì)劃為各地項(xiàng)目輸血。
其中1期成立于2018年11月15日，計(jì)劃總規(guī)模為1.515億元，其中A類信托資金1.39億元主要向周口圣樺置業(yè)有限公司發(fā)放股東借款。用于項(xiàng)目公司持有的周口市東新區(qū)周口圣樺名城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
該信托發(fā)布的最新的一筆為15期，成立時(shí)間為2019年9月27日，托計(jì)劃募集總規(guī)模不超過(guò)1.65億元。其中1500萬(wàn)元用于受讓濮陽(yáng)圣祥置業(yè)有限公司30%股權(quán)，1.5億元是向項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款，具體用于圣樺?清華玖號(hào)院二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及歸還借款。
通過(guò)該信托計(jì)劃，圣樺集團(tuán)旗下的濮陽(yáng)圣樺錦江天悅項(xiàng)目、圣樺錦江天璽項(xiàng)目、成都市大邑“圣樺華庭”項(xiàng)目等陸續(xù)得到資金支持。
除此之外，圣樺集團(tuán)漢中項(xiàng)目也出現(xiàn)了五礦信托的身影。
2018年8月份，五礦信托―恒信共筑65號(hào)―圣樺漢中集合資金信托計(jì)劃成立，總規(guī)模1.434億元，期限12個(gè)月。該信托計(jì)劃的信托資金用于項(xiàng)目公司持有的漢中市龍崗新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
除五礦信托之外，四川信托是圣樺集團(tuán)的又一“金主”。
早在2017年，四川信托向新都圣樺公館提供了1億元借款用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，期限為一年。
而在今年1月，四川信托發(fā)行了一款以云南昭通圣樺錦悅府項(xiàng)目為標(biāo)的的信托產(chǎn)品，募集規(guī)模為2.9億元，產(chǎn)品期限24個(gè)月。
8月8日，一位信托業(yè)內(nèi)人士告時(shí)代周報(bào)記者，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目成本基本都在10%以上，達(dá)到了13%―15%，小房企很難從信托公司拿到資金，即使能拿到，成本也更高。
宋紅衛(wèi)指出，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資趨緊，中小房企融資更是難上加難。因?yàn)闆](méi)有大品牌房企規(guī)模和信用的優(yōu)勢(shì)，這是金融信貸最重要的考核指標(biāo)。赴港上市融資門檻也越來(lái)越高，尤其中小房企因?yàn)橐?guī)模小負(fù)債高而被退回的比比皆是。目前信托融資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)越來(lái)越高，一旦信托融資收緊，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的影響都比較大，尤其是中小房企，過(guò)度依賴信托投資，一旦政策有變，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升。
“圣樺風(fēng)格上比較激進(jìn)，同時(shí)負(fù)債也較高。早幾年還有合作，后來(lái)因?yàn)樗麄児倦x職率太高了，我們公司跟他們也沒(méi)有業(yè)務(wù)合作了。”8月10日，成都一位地產(chǎn)領(lǐng)域獵頭人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。(記者 蔡穎)
