近期,自貿區(qū)臨港新片區(qū)管委會發(fā)布通知,為保障房地產項目按期竣工交付,維護購房人的合法權益,促進臨港新片區(qū)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,臨港新片區(qū)將進一步加強臨港新片區(qū)房地產項目預售資金監(jiān)管工作。
一、加強預售資金專戶管理
房地產開發(fā)企業(yè)按照“一個預售許可對應唯一監(jiān)管賬戶”的原則,開設預售資金監(jiān)管賬戶,賬戶須采取專戶管理模式,做到預售資金的閉環(huán)管理,僅用于預售資金的收存、支取與(管理使用。
購房人繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金,應當全部直接存入監(jiān)管賬戶。
二、明確資金監(jiān)管銀行標準
監(jiān)管賬戶開戶行須是商業(yè)銀行二級分行或一級支行(含)以上的分支機構。商業(yè)銀行上海市分行應向新片區(qū)管委會提供其轄內有資格開展預售資金監(jiān)管的二級分行或一級支行(含)以上的分支機構名單。新片區(qū)管委會僅接受上述名單內的機構開展預售資金監(jiān)管工作。
監(jiān)管銀行作為房地產項目預售資金監(jiān)管的責任主體,統(tǒng)籌做好房地產項目預售資金的專戶管理和撥付審核,做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內資金問題的,應當停止撥付并立即告知新片區(qū)管委會行業(yè)主管部門。
監(jiān)管銀行未履行監(jiān)管職責并造成不良社會后果的,由新片區(qū)管委會將其撤出短名單,并3年內不得在臨港新片區(qū)內承擔相關金融業(yè)務,享受相關支持政策。同時,由新片區(qū)管委會將向市級監(jiān)管部門通報有關情況。
三、試行保函替換額度管理
經新片區(qū)管委會同意,房地產開發(fā)企業(yè)可憑擔保銀行出具的保函,替換同等額度的監(jiān)管資金。保函擔保期限必須涵蓋預售房地產項目建設工期以及竣工驗收、初始登記完成期限,且單方不可撤銷,見索即付。同時,保函必須明確兌付條件和兌付程序。
擔保銀行資質應不低于監(jiān)管銀行,保函額度不得超過新片區(qū)管委會批準的替換額度。
四、推進預售資金合理支取
監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內的資金不同于房地產開發(fā)企業(yè)自有資金,應當專款專用,必須用于本項目有關的工程建設,包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出,不得挪作他用。監(jiān)管額度內的資金,在商品房項目完成房屋所有權首次登記前,商業(yè)銀行不得擅自扣劃;設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè),集團公司不得抽調。
監(jiān)管額度內的資金應按照工程進度予以及時撥付。如因監(jiān)管銀行無正當理由克扣或遲延支付房地產開發(fā)企業(yè)所需工程款項,給房地產開發(fā)企業(yè)造成損失的,監(jiān)管銀行須承擔賠償責任。
同時,為切實保障農民工工資發(fā)放,監(jiān)管銀行在接到新片區(qū)管委會行業(yè)主管部門的工作提示單后,須于五個工作日內將相關款項撥付至農民工賬戶。
五、落實預售資金全過程監(jiān)管
預售資金監(jiān)管期限自監(jiān)管銀行與開發(fā)商簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議之日起,至完成項目房屋所有權首次登記后結束。辦理房屋交易合同網簽備案時,商品房預售資金應當按要求同步存入監(jiān)管賬戶。商品房項目完成房屋所有權首次登記,且經新片區(qū)管委會審核同意后方可解除商品房預售資金監(jiān)管。
(一)一般項目月報
對于一般性監(jiān)管項目,監(jiān)管銀行須出具預售資金監(jiān)管書4面月報,并上報至新片區(qū)管委會。月報中應詳細披露預售資金的進出賬情況,若出現(xiàn)變動異常應在當日報新片區(qū)管委會。
(二)認購簽約期日報
在監(jiān)管項目認購、簽約期間,監(jiān)管銀行應將監(jiān)管賬戶入賬及余額信息及時報備新片區(qū)管委會,項目認購期、簽約期日報。
(三)重點項目即時報
對于經新片區(qū)管委會研判列入重點警示清單的項目,監(jiān)管銀行須將監(jiān)管賬戶入賬及余額信息日報并即時上報資金的支出情況。
新片區(qū)管委會建設和交通管理處會同金融貿易處要加強對臨港新片區(qū)商品房預售資金監(jiān)管實施情況進行督促檢查,定期向管委會報告工作情況。
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