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租房者離品質租賃有多遠

來源:山西日報    發(fā)布時間:2018-08-13 15:02:02

租賃需求增長,租賃模式多樣,租金穩(wěn)中有升,租購并舉政策推出后,住房租賃市場多元化趨勢初現(xiàn)——

“房子是用來住的,不是用來炒的。”隨著住房市場租購并舉政策實施,市場有了不小的變化。不過,記者走訪了解到,我省住房租賃市場雖然也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢,但離品質住房仍有差距。而隨著政策和資金的跟進,業(yè)內(nèi)人士預計,未來10年我省住房租賃市場將迎來快速發(fā)展。

政府:培育多元化租房供應主體

最近,大學畢業(yè)留在太原三年多的武寧又搬家了,因為換了新工作,需要重新租個房。與以往到處廣撒網(wǎng)搜尋信息不同的是,這次,通過住房租賃平臺,他很快在單位附近找到了新家,“房源可靠,挑選余地大,比以前好多了”。

武寧看中的,是位于迎澤大街青年路附近的長租公寓,30多平方米的單間,時尚精裝,生活設施配套齊全,獨立一體式衛(wèi)浴,拎包入住。“我喜歡這里的居住品質和社交屬性,有專業(yè)的健身區(qū)、影音區(qū)、閱讀區(qū)、桌游區(qū),還有無人售貨機、洗衣房等,非常方便。”雖然房租每月1500元,但武寧還是果斷選擇了這里。

武寧說的住房租賃平臺,是我省今年上半年運營的住房租賃綜合服務平臺系統(tǒng),通過“全平臺支撐、全鏈條服務和全產(chǎn)品配套”的定位,為我省住房租賃市場提供綜合解決方案。平臺的運營,意味著我省邁出了政銀合作共同推進住房租賃市場建設的第一步。

房屋租賃站上了風口,我省共有產(chǎn)權住房、租賃住房也迎來變化。記者從國家統(tǒng)計局山西調查總隊了解到,今年上半年,我省居住價格比上年同期上漲1.8%,拉動CPI上漲0.4個百分點,居住價格上漲的主要原因包括房價上漲傳導至租房市場,帶動房租上漲,私房房租比上年同期上漲5.1%。

政策方面,《山西省發(fā)展住房租賃市場實施方案》近日出臺,我省將試點建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系,更好滿足群眾住房需求。與此同時,國有住房租賃企業(yè)將得到發(fā)展,引導發(fā)展民營和混合所有制住房租賃企業(yè),鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構和物業(yè)企業(yè)開展租賃經(jīng)營,鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成立租賃企業(yè),培育多元化租賃住房供應主體。

企業(yè):提升運營能力才能服務優(yōu)質

 

隨著政策紅利的釋放,國內(nèi)很多一、二線城市吸引了大批房企、社會資本、金融機構進入,供應主體的多元化趨勢開始呈現(xiàn)。不過,內(nèi)觀山西,租房市場的走勢還有待觀望。

記者走訪了解到,我省住房租賃市場的產(chǎn)品類型主要包括個人房源、長租公寓及中介機構存量房源等,90后是各類公寓租賃的主力軍,40平方米左右的戶型受青睞,月租價在1000元-1600元不等。整體看,市場上房源品質與服務水平存在差異,配套設施也有待完善,整體離品質租賃尚有差距。

“從表面上看,租房市場形勢不錯。但租戶最直接的感受是,好房源不易得,租金更貴了。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、山西安家地產(chǎn)機構董事長康敏認為,要想讓更多的人從買房轉為長期租房,還有待時日。

數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)在我國住房租賃市場的年交易總額在1.8萬億元至1.9萬億元區(qū)間,全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達1200多家,房源規(guī)模逾202萬間,知名房企萬科、龍湖等紛紛搶灘布局,互聯(lián)網(wǎng)巨頭的動作也十分頻繁。

“但這里面沒有一家在山西展開布局,包括本土的企業(yè)。目前看,我省的住房租賃市場還處于起步階段。”康敏說,現(xiàn)在說租房時代已經(jīng)來臨有些過早。一方面,盈利能力問題始終是繞不過的坎,長租房面臨成本高、資金回流周期長、收益率偏低等問題,房企不愿觸碰。另一方面,政策的成熟和穩(wěn)定也影響房企的決策,目前住房租賃市場只是在政策支持下加速了發(fā)展,還沒有真正形成格局,其市場份額還不能與新房市場、二手房市場抗衡。

據(jù)了解,目前住房租賃市場的參與企業(yè)大概分為四類:一是地產(chǎn)開發(fā)商類企業(yè),比如萬科泊寓;二是酒店管理類企業(yè),比如如家;三是中介類企業(yè),比如鏈家自如;四是創(chuàng)業(yè)類企業(yè),比如魔方公寓。這些企業(yè)中,除了開發(fā)商類的企業(yè)能依托其母公司相對容易地獲得成本較低的資金之外,其他企業(yè)基本上都面臨比較大的融資壓力。

“房租是主要收入來源,但事實上光靠租金遠遠不夠維持整個長租公寓項目的運營。”康敏坦言,正常情況下,租金回報率超過資金成本的1%以上,資本才會首選租賃,但現(xiàn)在的回報率根本做不到。

省內(nèi)財經(jīng)領域知名人士張勝介紹,長租公寓是需要長期投入、重運營的行業(yè),過去一年來,雖然房租在上漲,但企業(yè)并沒有實現(xiàn)盈利。這又制約了企業(yè)的自主經(jīng)營和運營能力,難以向租戶提供穩(wěn)定、優(yōu)質的服務。“不過,政府的政策會陸續(xù)跟進和落地,而金融方面,隨著REITs、信用租房以及各類基金的進入,把‘錢’的問題解決掉,讓房企沒有了顧慮,相信未來市場將呈現(xiàn)百花齊放的租房模式。”張勝表示。

未來:租房也有租房的快樂

 

“實際上,輕租重售現(xiàn)象形成的原因十分復雜,要根本改變?nèi)藗兊淖》肯M習慣,需要各方共同努力。”省社科院侯曉斌表示,租售并舉不是市場份額上的勢均力敵,而是要提升租賃住房品質,讓更多的人享受租房的快樂。

“住房制度改革勢在必行,長租公寓作為一個細分領域,無論盈利模式、還是運營方式都存在不足。”侯曉斌認為,解決當前租賃市場問題,應在三方面做文章。首先是增加租賃房源的供給,房企、租賃機構抓緊土地、金融、房源方面的對接,探索有效的盈利模式,相關部門同時要在稅收、金融等方面給予支持;其次,通過立法來保障各方權益,政府要完善各項服務體系建設,落實“租購同權”,比如在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面加強配套;第三,大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs,使市場更專業(yè)化。

根據(jù)《山西省發(fā)展住房租賃市場實施方案》,今年全省將基本建成三級住房租賃綜合服務平臺,省級和11個設區(qū)城市住房租賃綜合服務平臺在上半年投入使用,新增30家專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)和兼營住房租賃業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè),各設區(qū)城市爭取用3年-5年時間,使租賃住房占新增(改造)住房供應量的比例提高到50%左右。

圍繞發(fā)展目標,我省將培育多元化租賃住房供應主體,多渠道籌集租賃房源。太原今年年底前至少推出2個項目開展購租住房試點。2019年起,各設區(qū)城市新開工商品住房項目至少要配建20%的租賃住房,2019年底前,各設區(qū)城市推出1個-2個項目開展改建租賃住房試點。同時,完善住房租賃管理政策,提高住房租賃市場監(jiān)管和服務水平,完善公共租賃房屋保障制度,加快推進租購同權政策的實施。

租賃環(huán)境改善了,住房品質提升了,租房者自然也就舒心了。

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