2018年的長租公寓頻頻“爆雷”，租賃市場的租金上漲、環(huán)保問題也多次曝光，到了去年末今年初，長租公寓的大洗牌已經開始。
據21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，2018年截至目前，爆倉的長租公寓企業(yè)達到11家，在資本助力下的獨立公寓品牌紛紛消亡或步履維艱，開發(fā)商旗下的長租公寓逆勢崛起，萬科、龍湖、旭輝在規(guī)模擴張中暫時領先，位居行業(yè)前三。
2019年開年不久，萬科便進行了一筆租賃融資。2月20日，萬科A發(fā)布公告，將發(fā)行20億元住房租賃專項公司債券。這是萬科去年獲批的80億元公司債券的第三期發(fā)行，將繼續(xù)支持萬科租賃業(yè)務。
房企的租賃業(yè)務規(guī)模競爭還在繼續(xù)。多位業(yè)內人士認為，長租公寓行業(yè)已進入深水區(qū)，部分房企攜資金、融資和專業(yè)優(yōu)勢搶占市場，但在規(guī)模競爭格局初定后，出租率、回報率等指標，將成為運營競爭的核心。
萬科租賃樣本
作為租賃市場的先行者，萬科早在2008年就介入租賃，2014年開始快速擴張，2017年開啟城中村改造項目“萬村復蘇計劃”，去年則將租賃業(yè)務從拓展業(yè)務提升至核心業(yè)務。
擴張的背后離不開金融的支持。萬科于去年6月獲得證監(jiān)會核準，分期發(fā)行不超過人民幣80億元(含80億元)的公司債券，專項用于租賃。
根據公告，最新發(fā)行的20億元中，14億元擬用于公司住房租賃項目的建設和運營，包括北京-海淀永豐項目和大連-寶華旺苑項目。
這意味著，盡管在去年下半年，深圳萬科的“萬村復蘇計劃”遭遇挫折，但萬科租賃業(yè)務仍在持續(xù)推進中。
作為萬科長租公寓泊寓的重要組成部分，去年8月開始，“萬村計劃”接連受到推高租金、業(yè)務暫停的質疑;此后，深圳發(fā)布租金管制政策，對城中村等租賃房源租金進行調控。
在去年11月的媒體溝通會上，萬科高級副總裁張紀文對此回應，“萬村計劃”確實暫緩推進，這也是之前就預料到的。萬村已經拓展到7萬-8萬間房源的規(guī)模，深圳萬科將專注已有房源的運營，未來再有計劃地拓展。
萬村的收縮實際上是萬科“收斂”和“聚焦”要求的一部分。“收斂是要保證經營質量。都是為了在現(xiàn)在的階段下(觀察)如何去打磨，以獲得未來更好的發(fā)展。”張紀文表示。
萬科董事會主席郁亮補充稱，城中村改造比想象中難得多，現(xiàn)在還沒有發(fā)現(xiàn)做公寓賺錢的;不過萬科的租賃業(yè)務不會停止，會繼續(xù)探索可持續(xù)的發(fā)展模式。
2018年11月5日，深圳規(guī)土委發(fā)布城中村規(guī)劃文件，將深圳各區(qū)54%-75%的現(xiàn)狀城中村列入綜合整治，2025年之前不得推倒重建。
深圳業(yè)內人士認為，這項政策鼓勵綜合整治模式，將利好萬科的城中村租賃業(yè)務，“萬村計劃”的發(fā)展空間依然可期。
萬科內部人士表示，租賃業(yè)務是核心業(yè)務的定位沒有改變，除了深圳萬村，其他城市和區(qū)域的公寓業(yè)務并沒有暫停，仍在持續(xù)推進。不過，今年的重點將更加轉移到運營質量上來。
長租公寓座次大調整
2014年開始，由于資本的助力和投資的熱潮，獨立品牌的長租公寓紛紛冒出，成為很多人創(chuàng)業(yè)的一大路徑。
而在政策和轉型的驅動下，自2017年開始，長租公寓也成為各大房企跑馬圈地的一大戰(zhàn)場。
到了2018年下半年，資本退潮，“裸泳者”顯現(xiàn)。多家公寓出現(xiàn)爆倉，倒閉。如杭州鼎家、上海寓見、長沙咖啡貓等長租公寓紛紛遭遇資金鏈斷裂，目前仍無解決方案。
另一邊，房企的長租公寓品牌仍在突進。據21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，目前TOP30房企中，有近20家已進軍或計劃布局長租公寓市場。
易居克而瑞長租公寓排行榜單排名也急劇變化。2018年榜單顯示，在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。
在開業(yè)長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。
分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。
而橫向對比各個派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產品服務表現(xiàn)。
展望2019年，長租公寓業(yè)內人士認為，運營管理將成為重點。短期內，由于國內目前租賃市場租金回報整體偏低，對于租賃運營商而言，獲得低成本的租賃融資則是重中之重。以龍湖為例，2017年開始高舉高打進軍長租，在很短的時間內沖上規(guī)模第二，很重要的一點就是其資金成本很低。
龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉表示，龍湖長租公寓現(xiàn)在是兩成重資產，八成中資產，20%的重資產是因為龍湖有非常強大的資本成本的優(yōu)勢。
龍湖通過多種方式募集租賃業(yè)務的資金。2018年，龍湖分別與新加坡政府投資公司(GIC，新加坡主權基金)、加拿大養(yǎng)老基金投資公司(CPPIB)共同設立長租公寓投資平臺，專項投資龍湖位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額超過18億美元。
在全球資金市場上，主權基金、養(yǎng)老基金都是公認的低成本資金。此外，龍湖還獲批發(fā)行50億元住房租賃專項公司債券。
與成熟的市場如美國相比，中國長租公寓項目的融資渠道當下仍很有限。仲量聯(lián)行指出，從2017年至2018年上半年，以長租公寓為底層資產發(fā)行的資產證券化產品(包括收費收益權ABS、CMBS和類 REITs)僅占房地產資產證券化產品的不到 5%。
未來，長租公寓要實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，必須拓寬融資渠道，加快資產證券化進程，以提高市場參與者的融資效率、降低其融資成本。
