2月12日，萬(wàn)達(dá)售賣(mài)旗下百貨資產(chǎn)，再次登上頭條，可以說(shuō)，近年來(lái)萬(wàn)達(dá)頻頻拋售旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，把地產(chǎn)的“重資產(chǎn)”瘦身轉(zhuǎn)型到“輕資產(chǎn)”的決心可謂是義無(wú)反顧。早在2014年7月，朗詩(shī)集團(tuán)(00106.hk)獲取首個(gè)小股操盤(pán)項(xiàng)目，即正式向資產(chǎn)輕型化方向轉(zhuǎn)型。在此之前，朗詩(shī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均百分百持股且親自操盤(pán)。“但從2014年底開(kāi)始，朗詩(shī)所操盤(pán)項(xiàng)目的股東權(quán)益從100%下降到30%以下，近九成項(xiàng)目是通過(guò)收并購(gòu)、委托開(kāi)發(fā)及參股等形式獲取的，平均權(quán)益占比僅25%。”朗詩(shī)集團(tuán)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示。

規(guī)模掉隊(duì)

據(jù)公開(kāi)資料，朗詩(shī)集團(tuán)創(chuàng)立于2001年12月24日，是一家從事綠色科技地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。旗下包括綠色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融、物業(yè)服務(wù)、綠色裝飾、綠色建筑設(shè)計(jì)等領(lǐng)域;業(yè)務(wù)范圍包括遍及北京、上海、深圳、天津、等全國(guó)三十多個(gè)主要城市，以及美國(guó)主要一線門(mén)戶地區(qū)。集團(tuán)于2013年8月成功收購(gòu)香港上市公司深圳科技(00106.HK)股權(quán)，更名為朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司。同年底，朗詩(shī)銷(xiāo)售回款超100億，總資產(chǎn)達(dá)200億，2014年朗詩(shī)獲中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第51名。

然而朗詩(shī)近幾年來(lái)在追求 “輕資產(chǎn)” 轉(zhuǎn)型的同時(shí)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和規(guī)模卻是逐年在“掉隊(duì)”。根據(jù)克爾瑞在2016年、2017年和2018年公布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100的榜單來(lái)看，朗詩(shī)的排名逐年的在下降，2016年的銷(xiāo)售額排名為53位， 2017年為66位，到了2018年變?yōu)?8位。另?yè)?jù)克爾瑞2018年中國(guó)房企TOP100的1-12月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表顯示，1-12月份朗詩(shī)集團(tuán)的銷(xiāo)售流量金額為381.3億元，僅完成2018年銷(xiāo)售目標(biāo)460億元82.89%。

值得一提的是，上交所在2018年12月24日披露的信息顯示，朗詩(shī)集團(tuán)擬發(fā)行的“中山證券-東興企融-朗詩(shī)寓長(zhǎng)租公寓一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”被上交所中止審查。該債券品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，發(fā)行規(guī)模為7，87億元，承銷(xiāo)商/管理人為中山證券有限責(zé)任公司。對(duì)于擬發(fā)行長(zhǎng)租公寓的ABS專項(xiàng)計(jì)劃受阻以及全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期，是否會(huì)對(duì)朗詩(shī)2019年的戰(zhàn)略布局帶來(lái)一些影響?對(duì)此，朗詩(shī)集團(tuán)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，“對(duì)于2018年集團(tuán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期目標(biāo)，朗詩(shī)集團(tuán)認(rèn)為：規(guī)模不是朗詩(shī)發(fā)展最重要的指標(biāo)。目前，朗詩(shī)的業(yè)務(wù)已經(jīng)從地產(chǎn)延伸到長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠建設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、綠色裝飾、地產(chǎn)金融等非地產(chǎn)領(lǐng)域?？陀^因素方面，朗詩(shī)的項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角一二線城市的核心地段，受調(diào)控影響較大，影響了銷(xiāo)售回款。

主觀因素上，朗詩(shī)大力開(kāi)展資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型與布局，秉承一貫的謹(jǐn)慎投資態(tài)度，在權(quán)益方面投入不大，可供銷(xiāo)售的權(quán)益增加不多”。而對(duì)于去年年底發(fā)行長(zhǎng)租公寓的ABS專項(xiàng)計(jì)劃被上交所中止審查的相關(guān)問(wèn)題，朗詩(shī)集團(tuán)表示，“由于涉及長(zhǎng)租公寓問(wèn)題公司近期會(huì)有跟進(jìn)操作，暫不方便回復(fù)。”

拓展合作開(kāi)發(fā)

據(jù)《投資者網(wǎng)》了解，2019年，朗詩(shī)已多次與多個(gè)企業(yè)合作共同拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

1月27日，朗詩(shī)集團(tuán)公告稱，全資附屬蘇州朗敘管理咨詢有限公司與無(wú)錫新力力創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司聯(lián)合以底價(jià)約人民幣16.6億元，競(jìng)得無(wú)錫濱湖區(qū)許舍XDG-2018-39號(hào)地塊。朗詩(shī)于該項(xiàng)目占股比例為45%。

2月15日，朗詩(shī)集團(tuán)全資附屬公司西安朗詩(shī)銘與百瑞信托訂立協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)西安名京持有的目標(biāo)地塊，西安朗詩(shī)銘對(duì)目標(biāo)股權(quán)及信托債權(quán)進(jìn)行回購(gòu)，最高金額上限為人民幣6億元。據(jù)公告，西安名京將設(shè)立目標(biāo)公司以開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊項(xiàng)目，目標(biāo)公司設(shè)立后，西安名京將向西安朗詩(shī)意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司100%股權(quán)。百瑞信托收購(gòu)西安朗詩(shī)銘持有的西安朗詩(shī)意49%股權(quán)及進(jìn)行債權(quán)融資。

2月21日，朗詩(shī)集團(tuán)全資附屬公司南京朗銘、西安朗詩(shī)銘、項(xiàng)目公司西安嘉鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及南京洛德德寧房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“德寧房產(chǎn)”)訂立協(xié)議。德寧房產(chǎn)同意透過(guò)收購(gòu)銷(xiāo)售股份投資于項(xiàng)目公司持有的標(biāo)的項(xiàng)目。西安朗詩(shī)銘持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)，項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為人民幣20，000，000元，實(shí)繳人民幣20，000，000元全由西安朗詩(shī)銘繳納。完成銷(xiāo)售股份轉(zhuǎn)讓后，項(xiàng)目公司將不再是朗詩(shī)綠色集團(tuán)的附屬公司，將由集團(tuán)擁有30%及由德寧房產(chǎn)擁有70%(1.4億元)而被視作朗詩(shī)集團(tuán)合營(yíng)公司，項(xiàng)目公司的業(yè)績(jī)將不再合并至集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)標(biāo)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到95%且全部回款或自德寧房產(chǎn)投資款交割日起滿二十二個(gè)月之日，西安朗詩(shī)銘同意對(duì)銷(xiāo)售股份及德寧房產(chǎn)股東貸款進(jìn)行回購(gòu)，最高金額上限為人民幣2.8億元。

采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式，頻頻通過(guò)合作方式拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否是朗詩(shī)2019年的主要戰(zhàn)略布局呢?對(duì)此，朗詩(shī)集團(tuán)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示，“朗詩(shī)已經(jīng)不是一個(gè)運(yùn)行在舊軌道上的公司，朗詩(shī)的重點(diǎn)考核標(biāo)準(zhǔn)是拓展合作項(xiàng)目、收入類型、服務(wù)性收入等。朗詩(shī)2018年實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)超過(guò)85%顯著增長(zhǎng)(2017年：人民幣7.2億元)，朗詩(shī)的“資產(chǎn)輕型化”轉(zhuǎn)型，是利用朗詩(shī)的差異化產(chǎn)品技術(shù)、品牌和管理能力，與金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商及其他資源互補(bǔ)型企業(yè)合作，大力開(kāi)展小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)、委托開(kāi)發(fā)等資產(chǎn)輕型化的業(yè)務(wù)模式，使得朗詩(shī)在獲得股權(quán)投資收益的同時(shí)，也能獲得管理和技術(shù)服務(wù)的收益。朗詩(shī)在2014年開(kāi)始實(shí)施資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以“小股操盤(pán)”的模式分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、回籠資金以提升資金周轉(zhuǎn)率及增加超額分成收益，目前，朗詩(shī)的凈負(fù)債率僅為47.2%(截止2018年6月30日)。”

關(guān)于土地儲(chǔ)備方面，朗詩(shī)集團(tuán)表示，2018年整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額超過(guò)15萬(wàn)億，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入峰值期，而金融監(jiān)管從嚴(yán)、房企資金面普遍承壓，朗詩(shī)的綠色差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌效應(yīng)將日益突顯，從而給朗詩(shī)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。2019年，朗詩(shī)將堅(jiān)持差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和小股操盤(pán)的商業(yè)模式，加大長(zhǎng)租公寓、城市更新等存量資產(chǎn)領(lǐng)域的投入，仍將以資產(chǎn)輕型化方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，朗詩(shī)集團(tuán)憑借它在綠色地產(chǎn)等領(lǐng)域的探索，它的一些理念和技術(shù)因素是其他房企不能比的，從它本身這個(gè)企業(yè)來(lái)講，這兩年的規(guī)模一直都沒(méi)有做大，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型做一些輕資產(chǎn)和做一些合作開(kāi)發(fā)，其實(shí)這也是它的一個(gè)方向，這個(gè)能有助于它的項(xiàng)目的快速擴(kuò)張。

關(guān)鍵詞： 朗詩(shī)集團(tuán) 輕資產(chǎn) 轉(zhuǎn)型