截至4月23日，廈門(mén)、福州、廣州、揚(yáng)州、泉州、濟(jì)南等12個(gè)城市的房屋限售令到期得以“解禁”。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)指出，在“解禁”城市均呈現(xiàn)出了掛牌量上漲的局面。但與此同時(shí)，受當(dāng)前市場(chǎng)處于低位、投資客 “拋售”等因素影響，多地也出現(xiàn)了“量增價(jià)跌”的現(xiàn)象。
以廣州為例，“我們監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，3月廣州二手房源掛牌量環(huán)比2月增長(zhǎng)了13%。鑒于1月和2月變化不大，但是到3月有明顯的一個(gè)增多。從時(shí)間上可以推斷與限售‘解禁’有關(guān)。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
“解禁”房源大量入市?
是否限售“解禁”就會(huì)立刻出手?
在廈門(mén)，貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，首批房源“解禁”后的第一周(3月25日―3月31日)，貝殼監(jiān)測(cè)新增加房源為679套，第二周(4月1日―4月7日)，新增房源為646套。而此前兩周(3月11日―17日、3月18日―3月24日)，廈門(mén)新增掛牌房源分別為740套、738套。房源解禁后的兩周甚至低于前兩周。
回到政策本身，根據(jù)多地的限售政策，政策限制為“自政策發(fā)布之日起購(gòu)買的房屋，需取得產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可交易”。這也導(dǎo)致了當(dāng)前進(jìn)入市場(chǎng)的二手房源有限，“因?yàn)樾路繌馁u房到拿到房產(chǎn)證一般需要兩年時(shí)間以上，所以限售的房源不會(huì)大量入市。”肖文曉分析認(rèn)為。
近期“解禁”的城市二手房源有所增加—多位行業(yè)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。
4月19日，廣州一位房產(chǎn)中介房先生就向記者表示： “最近廣州的二手房房源增多了一些，選擇也比較多。限售令現(xiàn)在剛兩年，投資者買的房子就會(huì)出手，剛需購(gòu)房者則不會(huì)急于出手。”
北京一位資深房產(chǎn)投資者告訴時(shí)代周報(bào)記者：“是否出手有兩個(gè)衡量指標(biāo)，一是對(duì)資金的需求程度，二是對(duì)市場(chǎng)的判斷。如果對(duì)資金有需要，那么出手可能性會(huì)比較大。”
雖然從目前來(lái)看，限售“解禁”房源還未帶來(lái)市場(chǎng)明顯反應(yīng)。但克而瑞機(jī)構(gòu)最新的預(yù)測(cè)指出，隨著城市限售的陸續(xù)解禁，未來(lái)二手房的放盤(pán)量依舊會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張。
在成交價(jià)方面，多位接受采訪的專家則表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。那么解禁“潮”是否帶來(lái)政策變動(dòng)契機(jī)?
政策存調(diào)整可能性
去年12月18日，山東菏澤打響取消限售第一槍，也開(kāi)啟了樓市調(diào)控政策的微調(diào)之路。到今天，首批受限售令影響的樓盤(pán)密集“解禁”，波動(dòng)期是否帶來(lái)政策變動(dòng)契機(jī)?
從實(shí)際情況來(lái)看，目前多地限售政策仍在延續(xù)中。“我們的限售政策仍在執(zhí)行中。”廈門(mén)市住房保障和房屋管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處工作人員對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
“在‘一城一策’的基調(diào)下，各城有更大可能性去根據(jù)自身情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，太冷就會(huì)松綁。但‘房住不炒’依然是調(diào)控政策的紅線。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“并且政策變動(dòng)還要考慮輿論影響，從關(guān)注度高低來(lái)看，菏澤、太原這樣的非熱點(diǎn)城市松綁的機(jī)會(huì)大于廣州這樣的熱點(diǎn)城市。”
但在“一城一策”的基調(diào)下，地方政府微調(diào)的可能性也越來(lái)越大。那么今年的限售、限購(gòu)、限貸、限價(jià)等“四限”“五限”政策將如何變動(dòng)?
肖文曉判斷，去年廈門(mén)就炒過(guò)取消限購(gòu)的新聞，后來(lái)被政府辟謠了。但無(wú)風(fēng)不起浪，從廈門(mén)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，受政策調(diào)控影響，其去化速度受影響非常大。2018年廈門(mén)全年成交僅70.32萬(wàn)平米，環(huán)比下跌36.24%。在這種情況下，也給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了較大的經(jīng)營(yíng)壓力，從行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，是存在政策松綁需求的。
“應(yīng)該來(lái)說(shuō)，政府還是在等一個(gè)合適的時(shí)機(jī)，來(lái)進(jìn)行政策的調(diào)整。因?yàn)閺B門(mén)在去年還是被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局點(diǎn)名的15個(gè)熱點(diǎn)城市之一，稍微有些風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)給全國(guó)樓市帶來(lái)比較大的輿論影響。”肖文曉說(shuō)，“但政策調(diào)整的可能性不在取消限購(gòu)，應(yīng)該是局部的優(yōu)化調(diào)整。”
新景祥廈門(mén)研究中心研究員張建認(rèn)為：“一季度的情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，但也仍需要看市場(chǎng)反應(yīng)。如果預(yù)期較好，政策不會(huì)有所變動(dòng)。如果成交量未達(dá)預(yù)期，則需要政府出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)整政策。但這個(gè)調(diào)整也不會(huì)大規(guī)模進(jìn)行，判斷會(huì)以放松島外的限購(gòu)、限貸、限售等方面政策為主，特別是限購(gòu)和限售政策。”
對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，肖文曉則判斷，廣州政策變動(dòng)可能性會(huì)更小。
中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜向時(shí)代周報(bào)記者分析指出，在限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸等政策里，限購(gòu)是比較重要的政策，因?yàn)槠鋵?duì)購(gòu)房資格的限制是前端性的，直接影響市場(chǎng)有效需求。
從目前的實(shí)際情況來(lái)看，限購(gòu)、限售、限貸等核心政策并未變動(dòng)。另外近期中央密集發(fā)聲抑制 “小陽(yáng)春”也透露了無(wú)論是地價(jià)還是房?jī)r(jià)，依舊要以“穩(wěn)”為主，地方大幅松綁，造成樓市再起波動(dòng)的做法將會(huì)被嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)。
