濱江集團(tuán)三季報(bào)于近期出爐。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入99.39億元，同比下降18.75%;歸屬于上市公司的凈利潤(rùn)為8.61億元，同比上漲了21.83%。

此前，克而瑞披露的房企銷售排行榜顯示，1-9月濱江集團(tuán)全口徑金額為791.3億元，排第27位，但權(quán)益銷售金額為309.1億元，排第57位。以此計(jì)算，權(quán)益占比僅為39%。這也就意味著，在前三季度達(dá)成的近800億元銷售額當(dāng)中，來自濱江集團(tuán)自己的銷售還不足四成，其余均歸屬于合作方。

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，濱江集團(tuán)的權(quán)益占比偏低由來已久。2017年和2018年，濱江集團(tuán)的合約銷售金額分別為615.1億元和850.1億元，但權(quán)益銷售金額分別為260億元和374.8億元，權(quán)益占比分別為42.3%和44%。

有房地產(chǎn)評(píng)論員告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“政策縮緊導(dǎo)致的一線城市拿地難、開發(fā)難，房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)常見，但權(quán)益占比不足一半的比較少見。在流量金額千億以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權(quán)益占比都在70%以上。”該評(píng)論員還強(qiáng)調(diào)，與全口徑銷售額相比，權(quán)益銷售額以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，能更真實(shí)反映房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平。

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還注意到，在未來的發(fā)展階段，濱江集團(tuán)“規(guī)模注水”的局面仍將繼續(xù)維持。2018年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目26個(gè)，其中權(quán)益占比超過50%(不含50%)的僅5個(gè);今年1-6月，濱江集團(tuán)新增土儲(chǔ)項(xiàng)目15個(gè)，僅有2個(gè)項(xiàng)目權(quán)益比例超過50%(不含50%)。

事實(shí)上，在合作模式下，房企負(fù)債率很容易有做低的嫌疑，比如透過明股實(shí)債的合作方式，得以將報(bào)表上的負(fù)債率和利潤(rùn)率控制在一個(gè)較好的水平。

不過，濱江集團(tuán)的負(fù)債卻出現(xiàn)明顯攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，濱江集團(tuán)負(fù)債總額為936.38億元，與2018年底的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)了254億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為56.15億元;資產(chǎn)負(fù)債率為81.38%，而2018年底為77.94%。濱江集團(tuán)在三季報(bào)中提到，有息負(fù)債的穩(wěn)健提升帶來財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)，預(yù)售樓盤的增加帶來營(yíng)銷費(fèi)用的增長(zhǎng)，將對(duì)2019年度凈利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響。

雖然負(fù)債的攀升讓濱江集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況和運(yùn)營(yíng)能力面臨著挑戰(zhàn)，但其對(duì)千億規(guī)模熱情依然高漲。2018年，濱江集團(tuán)“千億”目標(biāo)落空，但在在年報(bào)提到，2019年繼續(xù)沖擊1000億銷售目標(biāo)。

與其他千億房企不同的是，濱江集團(tuán)的收入來源集中在浙江。半年報(bào)顯示，濱江集團(tuán)來自浙江杭州、金華、嘉興的收入占比分別為30.79%、38.07%和30.44%，合計(jì)占比超過99%。而上半年新增的15個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目，也全部位于浙江省內(nèi)。

不過，濱江集團(tuán)似乎也在嘗試全國(guó)化布局，比如試圖進(jìn)入深圳市場(chǎng)。據(jù)了解，2016年，濱江集團(tuán)與安遠(yuǎn)控股等公司合作投資開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，但由于該項(xiàng)目未能推進(jìn)，2018年4月濱江集團(tuán)決定退出該項(xiàng)目合作并要求安遠(yuǎn)控股歸還本金總額為 11.6億元的融資款。因安遠(yuǎn)控股未能提供令濱江集團(tuán)滿意的還款計(jì)劃，后者將前者告上了法庭。2019年半年報(bào)顯示，雙方已于2018年9月達(dá)成調(diào)解，《調(diào)解書》內(nèi)容尚未履行完畢，濱江已計(jì)提相應(yīng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.28億元。

濱江集團(tuán)也曾在上海拿地。2015年9月，濱江集團(tuán)與平安不動(dòng)產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以34.65億元競(jìng)得上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)祁連社區(qū)121601單元B3-03住宅地塊，樓板價(jià)2.88萬元/平方米，溢價(jià)率91.7%，刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。不過，據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》2018年6月報(bào)道，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目存在多個(gè)被無端敲掉的鏤空部分，同時(shí)項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)存在嚴(yán)重減配現(xiàn)象。