MobTech袤博科技旗下專(zhuān)業(yè)的大數(shù)據(jù)研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)Mob研究院近日聯(lián)合明源地產(chǎn)研究院共同發(fā)布《2022年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》，報(bào)告從行業(yè)現(xiàn)狀、企業(yè)概況、新興業(yè)態(tài)和未來(lái)展望四個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了全景掃描，深入分析了由于疫情的影響以及消費(fèi)人群和習(xí)慣的改變，2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的一些新動(dòng)向，并展示了企業(yè)為提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力在運(yùn)營(yíng)管理效率方面做出的努力。
《白皮書(shū)》表示，2022年，受?chē)?guó)內(nèi)新冠肺炎疫情因素影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯加大，尤其是部分產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊；部分區(qū)域接觸型、聚集型特征明顯的線(xiàn)下消費(fèi)表現(xiàn)低迷，給實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，2022年1-9月，全國(guó)商辦開(kāi)發(fā)投資額同比下降11.4%，由于開(kāi)發(fā)投資額的不足也導(dǎo)致新開(kāi)工面積同比下降38.8%。雖然銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)3.2%，但增幅已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月收窄。
分城市等級(jí)來(lái)看，2021年以來(lái)，一線(xiàn)城市3萬(wàn)方以上新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量為82個(gè)（約640萬(wàn)平方米），其中上海、深圳3萬(wàn)方以上新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量在30個(gè)左右，廣州為14個(gè)，北京9個(gè)。二線(xiàn)城市3萬(wàn)方以上新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量為247個(gè)（近2300萬(wàn)平方米），其中重慶3萬(wàn)方以上新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量超20個(gè)，成都、長(zhǎng)沙、杭州、武漢等城市在10個(gè)以上。三四線(xiàn)城市3萬(wàn)方以上新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量近300個(gè)（約2500萬(wàn)平方米），其中僅佛山3萬(wàn)方以上新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量超10個(gè)。
從客群流量上看，全國(guó)典型城市商業(yè)客流量受疫情反復(fù)影響波動(dòng)較大，且不同城市的商業(yè)客流主要隨著不同城市的管控政策變動(dòng)；
企業(yè)現(xiàn)狀：內(nèi)外承壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)亟需求變
《白皮書(shū)》指出，當(dāng)前我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金壓力、政策壓力及競(jìng)爭(zhēng)壓力等多重壓力積壓。資金方面，由于商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展初期主要是種資產(chǎn)發(fā)展，一直處于資本投入大、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的困擾之下，加上國(guó)家政策的逐漸收緊，土地紅利期已過(guò)，融資成本逐漸升高；政策方面，受到稅收、土拍政策收緊的影響，商業(yè)地產(chǎn)公司盈利逐漸削弱，增加運(yùn)營(yíng)壓力；行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面，由于傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，各房企開(kāi)發(fā)商由住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)布局與投資轉(zhuǎn)變。
受到行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、資金的封堵，以及政策環(huán)境的收緊，地產(chǎn)“寒冬”已經(jīng)到來(lái)。但通過(guò)積極推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走出了一條逆周期曲線(xiàn)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活提出“承接好母公司優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，積極外拓?fù)屨际袌?chǎng)份額”，寶龍商業(yè)提出“加強(qiáng)商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目拓展力度，擴(kuò)展更多靈活的合作模式”，中糧大悅城提出“輕資產(chǎn)擴(kuò)張成為重要的發(fā)展模式”。
而長(zhǎng)三角地區(qū)正在成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展輕資產(chǎn)項(xiàng)目的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。從數(shù)量上來(lái)看，長(zhǎng)三角城市群憑借124個(gè)項(xiàng)目，一騎絕塵，比第二名多了近一倍。而從細(xì)分城市上看，近7成項(xiàng)目分布于高線(xiàn)級(jí)城市，而下沉市場(chǎng)的輕資產(chǎn)化程度普遍高于高線(xiàn)城市。
新興業(yè)態(tài)：打破時(shí)間和空間局限，迸發(fā)出新的消費(fèi)活力
《白皮書(shū)》認(rèn)為，盡管疫情影響仍存，但中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)具備良好的基本面，億萬(wàn)人民追求美好生活的愿望和消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)沒(méi)有改變。但隨著疫情的逐漸放開(kāi)，以及Z世代、銀發(fā)人群、養(yǎng)寵人群、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者等多元消費(fèi)群體的增加，主力消費(fèi)群體的消費(fèi)行為、消費(fèi)模式發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，購(gòu)物中心從零售消費(fèi)場(chǎng)所逐漸向體驗(yàn)空間、社交空間轉(zhuǎn)變，“露營(yíng)經(jīng)濟(jì)”、“寵物經(jīng)濟(jì)”、“夜經(jīng)濟(jì)”方興未艾，購(gòu)物中心的空間功能和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均在發(fā)生改變。
由于疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)影響導(dǎo)致國(guó)內(nèi)旅游業(yè)向碎片化、城郊化、低預(yù)算轉(zhuǎn)變。因此，露營(yíng)、野采、短途休閑游等“微旅行”模式興起，預(yù)計(jì)2022年會(huì)突破千億大關(guān)。
露營(yíng)經(jīng)濟(jì)的火爆在促進(jìn)戶(hù)外品牌進(jìn)駐商場(chǎng)的同時(shí)，也推動(dòng)了購(gòu)物中心在中庭、天臺(tái)等開(kāi)放空間打造沉浸式的露營(yíng)體驗(yàn)，幫助城市人群無(wú)邊界的在自然中穿梭。
中國(guó)寵物行業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展方興未艾，處于快速擴(kuò)張時(shí)期。作為寵物市場(chǎng)中的主力，犬/貓經(jīng)濟(jì)在2021年均大幅攀升。
而隨著寵物經(jīng)濟(jì)的火熱，越來(lái)越多的寵物業(yè)態(tài)正進(jìn)入到商場(chǎng)里，許多購(gòu)物中心也正朝著“寵物友好型”的模式升級(jí)，紛紛多維發(fā)力打造雙向人寵友好空間，建立情感強(qiáng)鏈接，滿(mǎn)足更多愛(ài)寵人士的需求。
為拉動(dòng)內(nèi)需，近年中央及地方紛紛出臺(tái)夜間經(jīng)濟(jì)政策，點(diǎn)亮“夜間模式”，內(nèi)容主要為打造夜間生活聚集區(qū)和夜間商圈，推動(dòng)夜購(gòu)、夜食、夜娛等多種業(yè)態(tài)的發(fā)展，挖掘國(guó)民消費(fèi)潛能。
夜間客流量城市排名中一線(xiàn)城市上海獨(dú)占鰲頭，新一線(xiàn)城市成都躋身前五。夜間客流量商圈排名中珠江新城商圈奪得榜首，其次為長(zhǎng)沙、成都、南京商圈。
而業(yè)態(tài)偏好中又以餐飲、零售、休閑娛樂(lè)為夜間消費(fèi)的前三名，生活配套和親子在新一線(xiàn)城市商圈中勢(shì)均力敵。
未來(lái)趨勢(shì)：數(shù)智化賦能地產(chǎn)全周期管理，頭部企業(yè)在行動(dòng)
疫情的反復(fù)讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)和線(xiàn)下商業(yè)均受到重創(chuàng)，而提振經(jīng)濟(jì)的核心就是促銷(xiāo)費(fèi)。因此隨著疫情放開(kāi)，作為承擔(dān)促銷(xiāo)費(fèi)的主力軍，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑會(huì)進(jìn)入更加激烈的存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)布局?jǐn)?shù)智化的重要性愈加明顯，通過(guò)運(yùn)用數(shù)智化為線(xiàn)下導(dǎo)流，搭建與消費(fèi)者之間的強(qiáng)關(guān)系鏈路，在資源競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中提升運(yùn)營(yíng)效率，從而強(qiáng)化商企的黑心競(jìng)爭(zhēng)力。
MobTech商業(yè)地產(chǎn)數(shù)智化解決方案精準(zhǔn)咬合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程，為城市進(jìn)入性決策、拿地評(píng)估、輕資產(chǎn)收并購(gòu)、項(xiàng)目定位、租金測(cè)算、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、品牌招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目調(diào)改等里程碑業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)全面賦能。
而通過(guò)搭建SaaS模式的數(shù)字化管理平臺(tái)，明源云沃享能夠幫助商企打破傳統(tǒng)商鋪與商場(chǎng)的被動(dòng)管理關(guān)系，打造從前臺(tái)-業(yè)務(wù)中心-數(shù)據(jù)中心的一整套解決方案，幫助商企在經(jīng)營(yíng)和管理上整體提升數(shù)字化水平，增強(qiáng)存量時(shí)代的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
隨著疫情防控優(yōu)化措施的持續(xù)落實(shí)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)政策效應(yīng)的逐步釋放，各地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇按下“快進(jìn)鍵”，商場(chǎng)、影院、旅游景點(diǎn)等陸續(xù)恢復(fù)營(yíng)業(yè)，城市“煙火氣”降逐步回歸。逆境下的商業(yè)地產(chǎn)還有哪些新興可能，哪些新興業(yè)態(tài)還有快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，Mob研究院將持續(xù)聯(lián)動(dòng)行業(yè)優(yōu)秀伙伴進(jìn)行關(guān)注解讀。
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