百大集團（600865）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
(資料圖)
一、經(jīng)營情況討論與分析
2022年，面對復(fù)雜多變的外部環(huán)境，公司管理層在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，始終堅持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進，在保證傳統(tǒng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上積極尋求對外突破。（一）傳統(tǒng)業(yè)務(wù)1、杭州百貨大樓托管協(xié)議履行情況隨著商業(yè)整體市場趨于飽和，行業(yè)競爭日益加劇，消費者結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，新消費升級趨勢不斷變革，商業(yè)進入新陳代謝快速更新階段。合作方銀泰通過品牌整合、調(diào)整業(yè)態(tài)、加大促銷力度等一系列措施來吸引人氣、提升消費，同時增加對線上資源的投入，帶動線上銷售同比增長。公司做好相應(yīng)的服務(wù)配套工作。報告期內(nèi)，杭州百貨大樓實現(xiàn)營業(yè)收入18,278.59萬元，委托管理利潤及時、足額收取。2、杭州大酒店物業(yè)租賃進展杭州大酒店物業(yè)租賃訴訟結(jié)案后，承租人經(jīng)營狀況未見改善、持續(xù)虧損，再次發(fā)生拖欠租賃費用等情形。為共渡難關(guān)，經(jīng)協(xié)商，公司同意減免杭州大酒店物業(yè)承租人2022年度部分租金。減免后本報告期應(yīng)收租金及配套管理服務(wù)費合計1,800萬元（含稅），截至本報告披露日，公司已收到上述款項。3、其他物業(yè)租賃和收藏品市場杭州大酒店物業(yè)少量底商于2022年實現(xiàn)全部滿租。延安路停車場經(jīng)過積極市場調(diào)研和談判招標等流程，最終引入杭州市停車產(chǎn)業(yè)股份有限公司。本次合作不僅對立體車庫進行更新改造，更實現(xiàn)了年度停車場地租賃費的增長。湖墅南路部分物業(yè)訴訟尚在執(zhí)行過程中，本年度公司與部分被執(zhí)行人達成了執(zhí)行和解。收回物業(yè)后，公司對其進行了一定裝修改造，逐步引進了知名青年旅社、精品瑜伽館等商戶入駐。杭州收藏品市場持續(xù)創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，通過線下交易會，網(wǎng)絡(luò)平臺合作線上交易等方式，保持杭州收藏品市場的品牌熱度。截至12月底湖墅南路物業(yè)總體出租率達到89.2%。報告期內(nèi)，其他物業(yè)租賃及服務(wù)、收藏品市場合計實現(xiàn)營業(yè)收入2,639.24萬元。4、基建工程：抓安全保質(zhì)量，品質(zhì)提升換新貌杭州大酒店實施了外立面泛光照明提升工程，酒店夜間燈光進行全新設(shè)計，成為“向心之光、繁華武林”泛光照明提升項目中的重要組成部分。同時對杭州大酒店外立面進行改造，采用現(xiàn)代施工工藝對實體墻區(qū)域進行整體改造，在保證安全使用同時、依舊保留原有經(jīng)典簡約設(shè)計風(fēng)格。借助“美麗杭州迎亞運”拱墅區(qū)環(huán)境品質(zhì)提升行動的春風(fēng)，湖墅南路物業(yè)外立面也進行全面改造提升。5、公司持股30%的杭州百大置業(yè)：積極進取、探尋商機2022年商業(yè)樓宇整體空置率普遍較高，杭州百大置業(yè)旗下的501城市廣場也面臨著品牌同質(zhì)化嚴重、品質(zhì)形象均有待提升等多方面的問題。項目團隊承壓而上、積極進取，不斷地在困難中探尋商機。通過對組織架構(gòu)重塑優(yōu)化，業(yè)態(tài)品牌調(diào)整與精準化運營，截止12月底寫字樓出租率達到99%，商場出租率達到95%。杭州百大置業(yè)本年度達成扭虧為盈的經(jīng)營目標。（二）投資管理：控制風(fēng)險，持續(xù)推進1、財務(wù)投資2022年度，公司對存續(xù)房地產(chǎn)理財項目持續(xù)、積極地與受托方保持溝通，時刻關(guān)注項目進展，本年度到期的項目均平穩(wěn)收回及退出。對于新的財務(wù)性投資項目繼續(xù)保持謹慎的態(tài)度，始終把風(fēng)控放在首位，并根據(jù)市場情況，調(diào)整投資策略和投資結(jié)構(gòu)，使閑余資金保值增值。2、其他投資在復(fù)雜的外部環(huán)境下，報告期內(nèi)公司的二級市場投資堅定執(zhí)行了年初制定的策略——投資低市盈率、高股息率的標的。通過自有閑置資金投資二級市場，尤其是具有相對穩(wěn)定股息回報的標的，獲得了一定的投資收益。公司持續(xù)關(guān)注大健康、大消費、高端制造領(lǐng)域的投資機會，深入進行行業(yè)研究并對一些項目開展調(diào)研，目前尚未取得實質(zhì)性進展。截至報告期末，公司投資的4支私募股權(quán)基金合計認繳1.4億元，實際已累計出資9800萬元。（三）公司治理情況公司管理層始終貫徹依法合規(guī)的經(jīng)營是一切商業(yè)活動前提的宗旨，通過卓有成效的內(nèi)控管理，保證公司持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。1、完善公司治理公司將完善制度建設(shè)，規(guī)范運營管理貫穿在全年工作中。從治理層面、職能管理層面到各業(yè)務(wù)流程層面通過制度修訂、內(nèi)部審計和整改，持續(xù)完善關(guān)鍵的內(nèi)部控制及必要的監(jiān)督機制，將公司精細化管理落到實處，進一步激發(fā)管理效能，為公司管理合規(guī)性、資金安全性、報告準確性、信息真實完整性提供了合理保障，也提升了公司規(guī)范運作的能力和水平。2、優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，對內(nèi)進一步梳理和完善公司的組織架構(gòu)，對各部門各職位的工作精確分析，確定每個職能部門的權(quán)責(zé)，同時通過人員盤點，合理挖掘、開發(fā)培養(yǎng)后備人才隊伍，建立人才梯隊。對外吸引、招募了招商管理和投資領(lǐng)域高素質(zhì)人才，保障了人才的供給，為業(yè)務(wù)發(fā)展帶來新的機會。在團隊建設(shè)上，弘揚優(yōu)秀的企業(yè)文化和企業(yè)理念，用優(yōu)秀的文化感染人，增強公司的團隊凝聚力，建立內(nèi)部縱向、橫向溝通機制，調(diào)動員工的主觀能動性，集思廣益，為公司發(fā)展提供強有力的保障。3、堅持安全第一公司管理層始終高度重視安全管理工作，在主體責(zé)任、消防投入、預(yù)防機制、培訓(xùn)和教育、應(yīng)急演練、督查檢查、整改落實等方面加大力度，保持安全平穩(wěn)受控的局面，實現(xiàn)全年消防安全零事故。二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年社會消費品零售總額439,733億元，比上年下降0.2%。按零售業(yè)態(tài)分，超市、便利店、專業(yè)店、專賣店零售額比上年分別增長3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，而百貨店下降9.3%，下降幅度明顯，實體百貨行業(yè)在2022年整體承壓。由于消費者結(jié)構(gòu)和消費需求的變化，現(xiàn)有存量的購物中心競爭亦日趨激烈。根據(jù)零售行業(yè)門戶網(wǎng)站聯(lián)商網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年杭州主城區(qū)20家商場總銷售額較去年同期略有下降，其中多數(shù)商場銷售額同比上漲。銷售同比上漲的商場中，除去高端商場有奢侈品品牌的加持，大眾綜合性商場均是通過持續(xù)創(chuàng)新的運營策略來確定自身獨特的定位，從而吸引線下客流、避免同質(zhì)化競爭。未來潮流與時尚的年輕化發(fā)展、突出個性將是大眾綜合性商場的主流方向。三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務(wù)情況公司主營業(yè)務(wù)為商品零售，主要業(yè)態(tài)為百貨商場。公司系單店經(jīng)營模式，擁有杭州百貨大樓一家門店。自2008年起公司將杭州百貨大樓等百貨業(yè)資產(chǎn)委托給浙江銀泰百貨有限公司經(jīng)營管理20年，每年可獲得相對穩(wěn)定的委托經(jīng)營利潤，受行業(yè)環(huán)境波動影響較低。杭州百貨大樓的商品銷售以聯(lián)營模式為主，輔之少量經(jīng)銷、代銷模式，是公司最主要的收入來源。公司其他業(yè)務(wù)包括物業(yè)租賃、物業(yè)服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)等。租賃業(yè)務(wù)包括將杭州大酒店物業(yè)整體出租以及湖墅南路物業(yè)出租，該部分租金收入對公司營收及利潤有一定的影響。公司自行經(jīng)營管理杭州收藏品市場以及一些物業(yè)服務(wù)，但這些業(yè)務(wù)取得的收入占比較小，對公司利潤影響有限。四、報告期內(nèi)核心競爭力分析公司主營業(yè)務(wù)運營穩(wěn)健，每年有穩(wěn)定的利潤和現(xiàn)金流，自有資金充裕，內(nèi)部精益管理持續(xù)推進，為公司發(fā)展提供有力保障。五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2.27億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.80億元。六、公司關(guān)于公司未來發(fā)展的討論與分析(一)行業(yè)格局和趨勢中國百貨商業(yè)協(xié)會發(fā)布的2023年零售業(yè)發(fā)展展望顯示，在著力擴大國內(nèi)需求的大方向下，中國零售業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)恢復(fù)常態(tài)、回歸根本、追求價值、提升體驗、追求健康、整合重組、數(shù)字化升級等八大趨勢。實體百貨商場想抓住客戶，必須改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式、改變固有的顧客服務(wù)手段，從需求出發(fā)，在空間中創(chuàng)造出更多氛圍感和沉浸式的體驗。隨著新一代消費群體生活方式發(fā)生變化，傳統(tǒng)百貨數(shù)量減少是趨勢，但優(yōu)質(zhì)的百貨商場依舊會是城市的潮流風(fēng)向地標。(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略公司在發(fā)揮現(xiàn)有資產(chǎn)的價值、保證傳統(tǒng)業(yè)務(wù)板塊收益的基礎(chǔ)上，將延續(xù)前幾年探索中積累的行業(yè)理解，爭取拓展新機會，為公司尋找新的利潤增長點。(三)經(jīng)營計劃新的經(jīng)濟形勢、競爭環(huán)境之下面臨新的挑戰(zhàn)，公司管理層仍將遵循“穩(wěn)健發(fā)展”的目標，對原有業(yè)務(wù)持續(xù)優(yōu)化調(diào)整、完善；對外發(fā)揮公司資產(chǎn)優(yōu)勢，積極探索、尋找新的盈利增長點，發(fā)展新業(yè)務(wù)。一、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)1、百貨業(yè)重回向上向好軌道在“著力擴大國內(nèi)需求”的大方向下，消費市場全面復(fù)蘇，百貨業(yè)在新的一年里將重回向上向好軌道。公司將通過與銀泰的持續(xù)合作，共同努力提升商場的經(jīng)營效益。同時也落實委托管理中的各項事務(wù)，保障公司應(yīng)有的權(quán)益。對于杭州百大置業(yè)項目，公司仍將繼續(xù)支持和協(xié)助管理團隊，持續(xù)管理改進、經(jīng)營調(diào)整、品牌儲備，降本增效，爭取更優(yōu)業(yè)績呈現(xiàn)。2、其他傳統(tǒng)業(yè)務(wù)穩(wěn)扎穩(wěn)打公司將持續(xù)關(guān)注杭州大酒店承租方的經(jīng)營情況和租金支付能力，督促承租方履行租賃合約的各項條款。2023年，物服分公司將把握消費復(fù)蘇帶來的機遇，以打造新潮生活方式的品質(zhì)物業(yè)為目標，在做好現(xiàn)有老商戶租賃維護的基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓寬招租渠道，吸引優(yōu)質(zhì)客戶入駐，完成招商任務(wù)。內(nèi)部管理上完成百大花園物業(yè)環(huán)境的改進提升，與街道合力，進一步提高物業(yè)服務(wù)水平。杭州收藏品市場將積極重整集市文化，重塑區(qū)域性龍頭市場的影響力，繼續(xù)在經(jīng)營業(yè)態(tài)和模式上大膽嘗試創(chuàng)新，充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺資源，與佰粹相互依托，探索和實踐網(wǎng)店代運營項目，讓更多實體市場藏品上線交易流通。二、投資管理公司始終堅持謹慎投資的原則，對于財務(wù)性投資，我們依舊堅持防守策略，不盲目追求市場熱點，確保穩(wěn)定收益是我們追求的首要目標。產(chǎn)業(yè)投資方面，公司將繼續(xù)聚焦目標行業(yè)和企業(yè)的成長性，關(guān)注困境反轉(zhuǎn)、國產(chǎn)替代等領(lǐng)域的投資機會。三、內(nèi)部管理2023年，公司將在確保日常經(jīng)營有序平穩(wěn)開展的同時，繼續(xù)推進公司治理規(guī)范化和管理精益化。按照法律法規(guī)和監(jiān)管部門的要求，持續(xù)完善公司治理和運作水平，維護廣大投資者的利益。繼續(xù)開展內(nèi)部審計監(jiān)督和服務(wù)工作，持續(xù)不斷推進內(nèi)控制度建設(shè)與優(yōu)化，認真履行職責(zé)，發(fā)揮管控效能。繼續(xù)優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，完善人力資源管理制度，大力加強員工培訓(xùn)，強化績效考核與獎懲激勵，充分調(diào)動員工的主觀能動性，激發(fā)員工的活力，實現(xiàn)公司與個人的雙贏。牢固樹立安全理念，強化員工安全意識，始終堅守安全底線，確保經(jīng)營安全運行，保障企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。(四)可能面對的風(fēng)險1、公司與銀泰簽署的《委托管理協(xié)議》，在履行過程中可能存在委托經(jīng)營利潤延遲取得，或無法足額取得的風(fēng)險。2、杭州大酒店物業(yè)整體出租事宜，鑒于承租人多次發(fā)生經(jīng)營困難、逾期支付租賃費用等違約情形，且承租人及各擔(dān)保方后續(xù)履約能力未知，已質(zhì)押至公司的股權(quán)價值存在不確定性，存在后續(xù)因承租人無法支付租賃費用，導(dǎo)致合同提前解除的風(fēng)險。3、盡管公司與嘉祥的租賃糾紛訴訟已取得法院二審判決書并已申請強制執(zhí)行，但由于承租方及各連帶責(zé)任人的償債能力未知，執(zhí)行結(jié)果存在不確定性，公司能否全額收回相關(guān)款項尚存在不確定性。4、公司投資的涉房信托理財產(chǎn)品存在可能無法全額收回本金或延期兌付的風(fēng)險。5、公司在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中，由于新業(yè)務(wù)投資存在重大不確定性，公司需要反復(fù)論證，存在項目短期無法落地的風(fēng)險。關(guān)鍵詞：
