香江控股（600162）2023年半年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、報告期內(nèi)公司所屬行業(yè)及主營業(yè)務(wù)情況說明

(資料圖片僅供參考)

（一）報告期內(nèi)公司所從事的主要業(yè)務(wù)

公司是專業(yè)從事城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場運(yùn)營為主的綜合性集團(tuán)。公司一方面立足于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的運(yùn)營商，從開發(fā)精品住宅項(xiàng)目，到聚焦粵港澳大灣區(qū)開發(fā)商業(yè)綜合體等項(xiàng)目，并不斷創(chuàng)新，與國際科技、國內(nèi)IT服務(wù)創(chuàng)新企業(yè)打造科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目；另一方面，公司通過商貿(mào)流通市場、家居賣場的開發(fā)與運(yùn)營，不斷深入發(fā)展，現(xiàn)已成為國內(nèi)領(lǐng)先的家居連鎖賣場運(yùn)營商，并積極推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（二）報告期內(nèi)公司的主要經(jīng)營模式

報告期內(nèi)，公司的主營業(yè)務(wù)主要以城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通及家居賣場運(yùn)營為主。

1、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展

公司聚焦精品住宅開發(fā)，不斷突破、大膽創(chuàng)新，先后打造了廣州錦繡香江、廣州香江-翡翠綠洲以及錦繡香江溫泉城等超大型高端精品住宅項(xiàng)目；并逐步深耕城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，先后打造珠海橫琴-金融傳媒中心、南沙香江國際金融中心自貿(mào)區(qū)綜合體等項(xiàng)目，通過與微軟（中國）等知名企業(yè)合作，打造科創(chuàng)中心，實(shí)現(xiàn)新城市（300778）產(chǎn)業(yè)升級。

2、商貿(mào)流通及家居賣場運(yùn)營

商貿(mào)物流及家居賣場運(yùn)營業(yè)務(wù)主要包括經(jīng)營商貿(mào)物流市場的開發(fā)及運(yùn)營管理，以及泛家居賣場的開發(fā)及運(yùn)營管理。商貿(mào)物流及家居賣場運(yùn)營的主要對象為專業(yè)市場，尤其以家居賣場為主。根據(jù)市場需求定位不同，公司開發(fā)的專業(yè)市場可分為建材家居、百貨小商品、副食、五金機(jī)電、酒店用品等專業(yè)市場。

（三）行業(yè)情況說明

2023年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的背景下，央行、金融監(jiān)管總局延長了金融支持房地產(chǎn)有關(guān)政策的期限，包括房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策。2023年上半年，商品房銷售量價仍待改善，房地產(chǎn)市場需求仍待釋放，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流仍存在一定壓力，國家開啟融資支持，配合因城施策，存量房貸款利率調(diào)整，房地產(chǎn)市場有望迎來一波復(fù)蘇行情。

2023年上半年，在“房住不炒”和以穩(wěn)為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)下，疊加國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，消費(fèi)者預(yù)期及信心還有待恢復(fù)，房地產(chǎn)市場銷售增速進(jìn)一步回落。全國商品房成交總體呈現(xiàn)下行的發(fā)展趨勢，2023年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資5.86萬億元，同比下降7.9%；新開工4.99億平方米，同比下降24.3%；竣工3.39億平方米，同比增長19.0%；商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%；銷售額為6.31萬億元，同比增長1.1%；房企到位資金6.88萬億元，同比下降9.8%。受房地產(chǎn)市場銷售不確定性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資方面也相對謹(jǐn)慎，整體開發(fā)投資增速仍然呈下跌趨勢，竣工方面得益于保交樓政策的推動，竣工面積保持同比增長。

二、經(jīng)營情況的討論與分析

1、土地儲備情況：

截至2023年6月30日，公司持有土地儲備計(jì)容建筑面積約567萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約133萬平方米，在建工程建筑面積約160萬平方米，未來可供發(fā)展用地建筑面積約為274萬平方米。公司土地儲備主要為住宅及商業(yè)用途，以出售為主，公司根據(jù)市場情況決定是否出租及出租比例。

3、銷售情況：

受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下行、市場觀望情緒上升等因素的影響，公司報告期內(nèi)的房地產(chǎn)銷售簽約速度有所放緩。

報告期內(nèi)，即2023年1月1日至2023年6月30日，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售面積約8.84萬平方米，簽約銷售金額約10.21億元。

三、風(fēng)險因素

1、政策風(fēng)險：房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響較大。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，支撐了GDP的快速增長，但同時也帶來投資過熱、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、住房價格上漲較快、抑制其他消費(fèi)等負(fù)面影響，屬于國家重點(diǎn)調(diào)控對象。為引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，國家陸續(xù)出臺了新“國十條”、“國五條”等法律法規(guī)，對土地、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸等領(lǐng)域進(jìn)行政策調(diào)整，對房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、融資以及保持業(yè)績穩(wěn)定等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響。未來國家仍將持續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制、把握市場的能力以及經(jīng)營管理水平提出了更高要求。公司將加強(qiáng)政策研究，因勢利導(dǎo)，順勢而為，適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，最大程度降低政策變化對經(jīng)營管理、未來發(fā)展造成的不利影響。

2、市場風(fēng)險：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了近二十年的高速發(fā)展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不應(yīng)求，但受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控、住房自有率提升等因素影響，近年來我國的商品房的需求增速放緩，部分地區(qū)甚至需求下降，少數(shù)三四線城市陸續(xù)開始出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。長期來看，隨著自有住房比率的提高，人口紅利拐點(diǎn)的出現(xiàn)，年輕人購房理念的改變，未來房地產(chǎn)市場的整體需求可能會增速放緩甚至下降，從而對公司業(yè)務(wù)的發(fā)展造成不利影響。公司將加強(qiáng)市場監(jiān)測，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷策略及區(qū)域布局。

3、行業(yè)風(fēng)險：房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，在行業(yè)整體供應(yīng)量超前與需求萎縮的現(xiàn)狀下，行業(yè)競爭日益激烈。公司將在保證增長質(zhì)量的前提下努力提高市場份額；繼續(xù)加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)、成本管控和工程管理，不斷提高產(chǎn)品競爭力。

4、財(cái)務(wù)風(fēng)險：房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期較長、資金需求量大等特點(diǎn)，公司目前負(fù)債水平相對較高，從長遠(yuǎn)看，對公司經(jīng)營會產(chǎn)生一定影響。公司將切實(shí)提高資金使用效率，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，增強(qiáng)資金使用的合理性與計(jì)劃性，并積極拓寬融資渠道，充分發(fā)揮上市公司的資本市場融資平臺功能，滿足公司資金需求，保障資金鏈安全，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險。

四、報告期內(nèi)核心競爭力分析

公司以企業(yè)文化為基礎(chǔ)，以市場化運(yùn)作為依托，結(jié)合公司特點(diǎn)及城市布局不斷形成并完善自身的經(jīng)營優(yōu)勢，經(jīng)過多年的用心打造，逐步確立了具有香江特色的競爭優(yōu)勢。

1、公司擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)組合能力，業(yè)務(wù)組合具有良好的互補(bǔ)性，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)

公司作為綜合性集團(tuán)，業(yè)務(wù)板塊之間的互補(bǔ)與盈利模式靈活度將一定程度上規(guī)避宏觀調(diào)控對公司的影響。

2、較強(qiáng)成本管控能力

公司具有較強(qiáng)的成本管控能力，從全面預(yù)算管理到IT系統(tǒng)的全面實(shí)施，公司對綜合成本的管控，具有很強(qiáng)的能力與豐富的經(jīng)驗(yàn)，保證了公司產(chǎn)品具有較強(qiáng)有力的市場競爭優(yōu)勢。

3、完善的內(nèi)部管理體系

公司具備完善的內(nèi)部管理體系，覆蓋了項(xiàng)目前期的可行性研究、項(xiàng)目獲取、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目施工、產(chǎn)品銷售、客戶服務(wù)等多個環(huán)節(jié)，包括人力資源模塊、計(jì)劃運(yùn)營模塊、財(cái)務(wù)模塊、工程模塊、成本模塊、設(shè)計(jì)模塊、采購模塊、營銷模塊、客服物業(yè)模塊等多個項(xiàng)目管理模塊。公司注重對行業(yè)趨勢、區(qū)域市場、競爭對手、客戶價值等方面的系統(tǒng)調(diào)研，形成了以市場為基礎(chǔ)、以客戶訴求為導(dǎo)向的市場研究體系，為項(xiàng)目開發(fā)提供決策支持。各個管理模塊及管理體系相輔相成，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，把控市場動態(tài)及全過程關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，正確預(yù)估未來風(fēng)險并作出準(zhǔn)確及時的判斷，確保各項(xiàng)目的順利實(shí)施。

4、公司擁有良好的市場把握能力

經(jīng)過多年經(jīng)營，公司已擁有了良好的市場把握能力。在過去的經(jīng)營過程中，公司以了解市場、開發(fā)市場、帶動市場為項(xiàng)目經(jīng)營策劃的指導(dǎo)思想，結(jié)合對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的把握、對市場發(fā)展趨勢與客戶需求的掌控，積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，避免價格比拼的不利局面，依靠品質(zhì)和差異化贏取了市場，塑造了公司在業(yè)務(wù)上把握市場的核心競爭力。

5、公司擁有良好的創(chuàng)新能力

創(chuàng)新是企業(yè)生命的源泉，近年來香江控股一直注重公司的創(chuàng)新能力，更好的讓公司擺脫現(xiàn)有的市場和產(chǎn)品觀念的約束，重視多樣化的整合，立足客戶的切身需求，通過多種激勵手段的綜合運(yùn)用，確立公司自己的競爭優(yōu)勢。

公司的創(chuàng)新能力主要包括產(chǎn)品創(chuàng)新和經(jīng)營管理手段的創(chuàng)新?，F(xiàn)階段，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)得到公司管理層廣泛和深入的認(rèn)識，如開發(fā)綠色環(huán)境建筑、注重休閑、堅(jiān)持人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展、智慧家居物聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)品。

6、豐富的商戶資源及有效的整合能力

公司進(jìn)軍商貿(mào)流通運(yùn)營領(lǐng)域多年，已積累了豐富的商戶資源，與多家國內(nèi)外知名品牌建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，贏得了大量有價值的業(yè)主的信任。公司通過整合累積的商戶資源實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通項(xiàng)目有效的品類品種互動和商戶品牌組合，形成聚集效應(yīng)，提升日均人流量和交易額；通過整合城市居民的不同需求，以商貿(mào)流通運(yùn)營為引導(dǎo)，有效發(fā)揮各項(xiàng)目之間的協(xié)同效應(yīng)，相互提升各種類型物業(yè)的價值。通過有效整合實(shí)現(xiàn)業(yè)主、商戶等各方共贏，培養(yǎng)客戶忠誠度，實(shí)現(xiàn)各種資源的重復(fù)利用，提高商業(yè)運(yùn)營模式的可復(fù)制性。

7、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)

公司管理層團(tuán)隊(duì)在商貿(mào)流通運(yùn)營行業(yè)擁有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)為公司整體的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。公司子公司香江商業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，在華南區(qū)域建立了絕對的競爭優(yōu)勢，包括品牌影響力、消費(fèi)者口碑、市場占有率、招商資源儲備等，在華南區(qū)域均處于行業(yè)前列。

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