2022-04-19平安證券股份有限公司楊侃,鄭茜文對保利發(fā)展進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報告《銷售穩(wěn)增財務(wù)穩(wěn)健，全面推進(jìn)精益管理》，本報告對保利發(fā)展給出增持評級，當(dāng)前股價為18.31元。
保利發(fā)展(600048)
事項(xiàng)：
公司公布2021年年報，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2849.3億元，同比增長17.2%，歸母凈利潤273.9億元，同比下降5.4%，EPS2.29元，與業(yè)績快報基本一致。公司擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利5.8元（含稅）。
平安觀點(diǎn)：
業(yè)績表現(xiàn)平穩(wěn)，未結(jié)仍舊充足：公司2021年實(shí)現(xiàn)營收2849.3億元，同比增長17.2%，歸母凈利潤273.9億元，同比下降5.4%。利潤增速低于營收主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率下行影響。期內(nèi)毛利率26.8%，較2020年下降5.8個百分點(diǎn)。期末合同負(fù)債同比增長13.8%至4160.2億元，為近一年營收1.5倍，未結(jié)資源仍舊充足。2022年計劃竣工4231萬平米，同比增長0.9%。
銷售穩(wěn)步增長，深耕成效顯著：公司2021年實(shí)現(xiàn)銷售金額5349.3億元，同比增長6.4%；銷售面積3333萬平米，同比下降2.2%；銷售均價16049元/平米，同比上漲8.8%。其中珠三角、長三角簽約銷售合計超2800億，占比53%；單城簽約過百億城市17個，較2020年增加2個，合計銷售貢獻(xiàn)超3400億元。2021年新開工5155萬平米，同比增長11.3%，2022年計劃新開工4010萬平米，同比下降22.2%。
拿地保持定力，合理補(bǔ)充高質(zhì)量資源：公司2021年新拓展項(xiàng)目145個，新增建面2722萬平米，同比下降15%，總地價1857億元，同比下降21%；拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為81.7%、34.7%，較2020年降11.8個、12.1個百分點(diǎn)。2021年平均樓面價6821元/平米，為同期銷售均價42.5%，較2020年降7.6個百分點(diǎn)。公司注重提升拓展質(zhì)量及資源把控力，期內(nèi)新增住宅貨量占比85%，權(quán)益占比72%。堅持“核心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略，重點(diǎn)補(bǔ)倉銷售貢獻(xiàn)高的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計54%，較2020年提升7個百分點(diǎn)。
融資成本延續(xù)下行，三條紅線“綠檔”達(dá)標(biāo)：公司2021年回籠金額5020億元，回籠率93.8%，居于行業(yè)高位，連續(xù)4年保持經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正。期末有息負(fù)債綜合融資成本4.46%，同比降31BP，延續(xù)下行。期末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為69.2%、55.1%、2.63倍，符合“三道紅線”綠檔標(biāo)準(zhǔn)。
全面推進(jìn)精益管理，不動產(chǎn)生態(tài)持續(xù)擴(kuò)張：公司主動優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，在總部層面精簡架構(gòu)，加強(qiáng)引領(lǐng)與賦能作用；設(shè)立華東、華南兩大區(qū)域共享中心，以標(biāo)準(zhǔn)化為抓手，促進(jìn)區(qū)域資源整合；在區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行組織裂變，提升市場聚焦度，保持管理靈活性與扁平化；在產(chǎn)業(yè)層面進(jìn)行整合，促進(jìn)市場化發(fā)展。不動產(chǎn)生態(tài)方面，保利物業(yè)在管面積升至4.65億平米，合同面積升至6.56億平米，穩(wěn)居行業(yè)前列。保利商業(yè)開業(yè)購物中心35個，開業(yè)面積247.5萬平米；保利酒館開業(yè)酒店、會議中心20個，客房近5000間。期末在營長租公寓項(xiàng)目43個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市；不動產(chǎn)金融累計管理基金規(guī)模超1700億元，信?；?、保利資本榮獲“2021年度中國最具實(shí)力房地產(chǎn)基金TOP10”。
投資建議：維持此前預(yù)測，并新增2024年預(yù)期，公司存在股權(quán)激勵行權(quán)，按最新股本計算，預(yù)計2022-2024年EPS分別為2.40元、2.48元、2.56元，當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別為7.7倍、7.4倍、7.2倍。公司財務(wù)穩(wěn)健、融資優(yōu)勢延續(xù)，有望借助短期政策改善春風(fēng)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢；中長期“三穩(wěn)”導(dǎo)向下行業(yè)由粗放型發(fā)展向精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)變，公司憑借運(yùn)營、管控等優(yōu)勢，市占率亦有望穩(wěn)步提升，維持“推薦”評級。
風(fēng)險提示：1）利潤持續(xù)下行風(fēng)險；2）政策呵護(hù)力度不及預(yù)期，導(dǎo)致樓市調(diào)整時間拉長、幅度擴(kuò)大，公司經(jīng)營受損風(fēng)險；3）樓市去化壓力延續(xù)帶來銷售價格下行、前期高價地減值風(fēng)險。
該股最近90天內(nèi)共有22家機(jī)構(gòu)給出評級，買入評級20家，增持評級2家；過去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價為21.62。證券之星估值分析工具顯示，保利發(fā)展（600048）好公司評級為3.5星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級范圍：1 ~ 5星，最高5星)
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關(guān)鍵詞： 同比下降 同比增長 個百分點(diǎn)
