經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 4月21日，上海2023年第一批次集中土拍收官，總成交金額519億元，平均成交樓面價(jià)26090元/平方米。
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此次土拍引發(fā)了房企激烈競(jìng)奪，共推出19宗地塊，有15宗進(jìn)入了一次性報(bào)價(jià)區(qū)間。4宗地塊底價(jià)成交，占比僅2成，而對(duì)比2022年，四批次土拍底價(jià)成交地塊占比分別為6成、4成、7成和7成。本次土拍平均溢價(jià)率達(dá)到了7.3%，也創(chuàng)2021年集中供地以來新高。
熱度在報(bào)名端就已顯現(xiàn)，報(bào)名參與競(jìng)拍的企業(yè)數(shù)量超過了50家，為近6年來最多，超10家房企爭(zhēng)搶的地塊達(dá)到了兩位數(shù)，其中競(jìng)奪最激烈的青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊和閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，參拍房企均超過了20家。
閔行區(qū)莘莊社區(qū)地塊吸引了多達(dá)28家企業(yè)報(bào)名，而虹橋龍聯(lián)路地塊競(jìng)拍時(shí)間最長(zhǎng)，從20日下午2點(diǎn)開拍，持續(xù)近8小時(shí)。
閔行區(qū)莘莊社區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈，直到21日晚上9點(diǎn)才出結(jié)果，由中華企業(yè)以20.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.47%。莘莊板塊雖然地處上海外環(huán)外，但作為閔行區(qū)生活配套較為成熟的板塊，多年來一直沒有新地塊供應(yīng)，板塊上一次拍地可追溯至2015年，新房供應(yīng)也以去庫存為主，房源十分緊張。莘莊社區(qū)地塊距離12號(hào)線七莘路站約1公里左右，且周邊還有閔行區(qū)莘松小學(xué)、閔行區(qū)教育學(xué)院附屬中學(xué)等教育資源，以及莘莊維璟印象城、華君廣場(chǎng)、港澳購(gòu)物中心等商業(yè)。
青浦西虹橋龍聯(lián)路地塊地處熱門的“大虹橋”區(qū)域，靠近世外教育集團(tuán)，臨近 17 號(hào)線蟠龍路地鐵站。地塊旁邊即是近兩年熱門紅盤“蟠龍?zhí)斓亍?，西?cè)是建設(shè)中的蟠龍新天地，距離17號(hào)蟠龍路站與諸光路站都很近。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.4萬元/平方米，而周邊的同類二手房售價(jià)已經(jīng)超過8萬元/平方米，倒掛空間較大，去化壓力較小。該地塊最終被華發(fā)&南通瑞城聯(lián)合體拿下，成交總價(jià)19.19億元，樓面價(jià)約3.87萬元/平方米，溢價(jià)率8.98%。
值得注意的是，雖然參拍企業(yè)中民企有近20家，3家為混合所有制企業(yè)，但最終19宗地塊中，14宗地都被央國(guó)企和地方國(guó)資競(jìng)得，占比超過7成。拿地?cái)?shù)量最多的是中鐵建、保利發(fā)展、象嶼、金地、招商蛇口和萬科，均為2塊。
因“圍標(biāo)”事件遭禁，時(shí)隔3年再回上海土拍場(chǎng)的華潤(rùn)、萬科、中海同樣引發(fā)關(guān)注。從結(jié)果來看，華潤(rùn)以30.15億元競(jìng)得的青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，作為大虹橋板塊的一幅熱門地塊，該地塊共吸引包括建發(fā)聯(lián)發(fā)聯(lián)合體、大華、招商南山聯(lián)合體、中海等13組約20家房企參與競(jìng)參拍。
萬科在首日和印力聯(lián)合體以底價(jià)37.83億元競(jìng)得松江區(qū)富林街道一宗商住用地后，又在土拍最后一天聯(lián)合中鐵建75.49億元競(jìng)得閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，溢價(jià)率為8.98%，該地塊也是本次上海土拍中總價(jià)最貴的一塊。
中海顆粒則無收。據(jù)了解，華潤(rùn)一共報(bào)名了12家地塊，萬科報(bào)名了10塊，中海報(bào)名了7塊。
進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)后，運(yùn)氣的成分較大一些，報(bào)名塊數(shù)多的企業(yè)拿到的幾率更大。資金雄厚的國(guó)央企基本上采用“廣撒網(wǎng)”的方式。華東某房企投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，前期政府主導(dǎo)的地塊推介會(huì)上，現(xiàn)場(chǎng)大部分都是國(guó)央企，問及意向地塊時(shí)，幾家央企發(fā)言表態(tài)幾乎都是“應(yīng)上盡上”，只要是看中的地塊均打款報(bào)名。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，19宗地塊中，招商報(bào)名了15塊，建發(fā)報(bào)名了13宗地塊，保利和華發(fā)各報(bào)名11宗。
上海市場(chǎng)很“安全”，上述投拓人士這樣認(rèn)為，這一批次的地塊雖然大多地處外環(huán)，但位置都不錯(cuò)，且體量不大，比如青浦西虹橋龍聯(lián)路是幾百套的新房體量，疊加地理位置優(yōu)勢(shì)，資金流速快。他同時(shí)表示，首批土拍“過熱”，他所在企業(yè)希望參加下半年的批次，看能否“撿漏”。他透露，通過和政府溝通得知，上海今年確保四批次供地，力爭(zhēng)五批次。
土拍熱與上海新房市場(chǎng)“打新”熱潮持續(xù)不無關(guān)系。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，上海新房去化率為79%。春節(jié)后有43個(gè)新盤開盤，其中23個(gè)盤“日光”。在今年2月的認(rèn)籌熱度已轉(zhuǎn)化成開盤后，3月新盤去化率攀升至87%，多數(shù)樓盤去化達(dá)到8成以上。
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