中洲控股（000042）2023年半年度董事會經營評述內容如下：

一、報告期內公司從事的主要業(yè)務

（一）公司的經營業(yè)態(tài)及區(qū)域競爭優(yōu)勢

(資料圖片僅供參考)

公司致力于成為國內一流城市綜合運營商，業(yè)務涵蓋地產開發(fā)、酒店經營、物業(yè)服務、商業(yè)管理等領域。公司聚焦粵港澳大灣區(qū)、輻射成渝經濟圈、上海大都市圈、環(huán)渤海經濟區(qū)，實施“專注區(qū)域、深耕城市、多盤聯(lián)動”的戰(zhàn)略布局。公司開發(fā)建設多個品質住宅項目，擁有優(yōu)質的土地儲備，自持并經營五星級酒店、甲級寫字樓、商業(yè)綜合體，擁有專業(yè)的物業(yè)服務公司。公司在各區(qū)域布局及主要競爭優(yōu)勢如下：

1、以深圳總部為核心，集中資源布局粵港澳大灣區(qū)。

公司總部位于深圳，在深圳核心區(qū)域開發(fā)了多個高品質項目，包括高端住宅項目、商辦項目、酒店項目、產業(yè)項目等。其中中洲濱海商業(yè)中心、中洲濱海華府項目位于福田中心區(qū)，由公司受托經營管理，規(guī)劃設計“以人為核心”，創(chuàng)造寬松的“生態(tài)型”宜人城市環(huán)境，構建一個以靈感激發(fā)與精神滿足為內容輸出的新一代城市公共空間，打造成集辦公、居住、購物、休閑、娛樂為一體的大型“都市綜合體”；中洲坊創(chuàng)意中心項目位于羅湖區(qū)筍崗清水河片區(qū)門戶地段，集商務辦公、創(chuàng)意辦公、公寓及商業(yè)于一體，致力于成為粵港澳大灣區(qū)具示范效應的，以創(chuàng)意、設計為驅動的產業(yè)升級示范區(qū)，現(xiàn)已逐批入市銷售；中洲控股金融中心位于南山中心區(qū)，是集甲級寫字樓和五星級酒店為一體的城市地標綜合體，現(xiàn)已有多家世界知名企業(yè)入駐；黃金臺項目位于龍華區(qū)深圳北站核心商務區(qū)內，區(qū)位優(yōu)勢明顯，擬打造龍華區(qū)核心地段的高端住宅產品；寶安26區(qū)項目位于寶安區(qū)新安商圈核心區(qū)域，規(guī)劃功能主要為商業(yè)、辦公和酒店，是“商貿居住綜合區(qū)”的重要組成部分。

公司深耕惠州區(qū)域多年，開發(fā)的項目已遍布惠城、惠陽、仲愷、博羅等區(qū)域，擁有多個建面超百萬方的大型項目?；葜葜醒牍珗@項目、惠州天御項目、惠州南麓院項目、博羅半島城邦項目、惠陽河谷花園等多個項目在市場積累了良好的企業(yè)聲譽及深遠的品牌影響力?；葜莨疽殉蔀橹兄蘅毓稍诨浉郯拇鬄硡^(qū)的核心區(qū)域公司。

公司積極布局東莞、佛山、廣州等區(qū)域。主要有東莞大嶺山項目、東莞中央城邦花園、東莞里程花園、佛山璞悅花園、廣州南沙國際風險投資中心等項目。其中東莞大嶺山項目是位于松山湖片區(qū)的舊改項目，已完成單一主體確認，是公司在東莞區(qū)域的重要布局；東莞中央城邦花園項目是位于東莞的村企合作項目，已經實現(xiàn)銷售，獲得了當地消費者的認可；廣州南沙國際風險投資中心項目位于南沙自貿區(qū)明珠灣起步區(qū)，該區(qū)域將重點發(fā)展高端總部經濟基地，未來區(qū)位價值凸顯。

2、深耕城市，輻射其他現(xiàn)有區(qū)域布局

成渝區(qū)域公司已深耕多年，在成都、重慶開發(fā)多個項目，成都中央公園、成都錦城湖岸、成都中洲里程等項目獲得市場廣泛認可，在成渝區(qū)域的市場擁有較高的認可度。

長三角多個城市也有公司戰(zhàn)略布局，目前已進入上海、無錫、嘉興等核心城市，開發(fā)的項目主要有上海瓏灣、瓏悅，無錫崇悅府、花溪樾院，嘉興花溪地、花溪源著等。

公司青島半島城邦項目位于青島膠州少海新城片區(qū)，靠近青島膠東國際機場，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。多年的開發(fā)建設已將項目打造為膠州湖區(qū)品質生態(tài)大城，同步帶動了少海片區(qū)整體置業(yè)熱度，為中洲品牌在青島贏得良好的市場口碑。

（二）報告期內公司主要經營管理工作回顧

2023年上半年，公司上下共同努力、團結奮進，克服了外部經營環(huán)境的重重困難，實現(xiàn)房地產銷售面積17.70萬平方米，銷售金額60.17億元。主要經營及管理工作如下：

1、多措并舉，促進營銷回款。公司及時根據市場變化情況，積極開展目標沖刺專項行動和組織專項措施。采取“一城一策”、“一盤一策”營銷原則，全力推行全民營銷；同時高度重視回款工作，積極引導早回款快回款，確保實現(xiàn)有質量的銷售。

2、嚴管運營，保證交付節(jié)點。公司上下齊心排除萬難，順利完成多個項目的交付工作，兌現(xiàn)對客戶的承諾，樹立中洲的品牌形象。

3、嚴控資金，保障公司現(xiàn)金流平穩(wěn)。公司繼續(xù)加強現(xiàn)金儲備和應對風險能力，保障現(xiàn)金流安全。

4、精細管理，增加效益。公司堅持效益改進這一方向，充分挖掘管理潛能，提高精細化管理水平。

5、資產板塊，穩(wěn)定經營。2023年經營環(huán)境穩(wěn)定，資產板塊保證持續(xù)穩(wěn)定的經營收入，同時不斷提升服務，樹立品牌，為公司資產實現(xiàn)保值、增值。

（三）累計土地儲備情況

（四）主要項目開發(fā)情況

（五）主要項目銷售情況

（六）主要項目出租情況

（七）土地一級開發(fā)情況

（八）融資途徑

（九）發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經營計劃

2023年，控股公司仍繼續(xù)秉持“規(guī)模穩(wěn)健、資產增值、品牌優(yōu)良，有所突破”的整體策略開展工作。為此，公司將重點做好以下工作：

1、聚力攻堅搶抓銷售

公司將繼續(xù)全力營銷，以銷售業(yè)績?yōu)閷?，繼續(xù)堅持“一城一策”、“一盤一策”，全力推行全民營銷；線上線下（300959）有效結合，提升項目流量，提高成交轉化率；加快重點項目及長期庫存的銷售去化。

2、穩(wěn)中求進平衡現(xiàn)金流

公司將繼續(xù)加強現(xiàn)金儲備和應對風險能力，保障現(xiàn)金流安全。地產板塊要重視投資性現(xiàn)金流的回流，將沉淀的歷史資產現(xiàn)金回流。資產板塊要勇挑重擔，迎難而上，為控股公司現(xiàn)金流做出積極貢獻。

融資工作是今年重中之重，要做好現(xiàn)有項目的貸款重組、成本降低工作，同時努力探索拓展多種融資渠道。

3、齊心協(xié)力保障交付

年內有多個重大項目需要交付，公司將全力確保運營節(jié)點如期達成，堅守品質質量關，力爭完美交付，用優(yōu)質的產品和服務，全力打造中洲品牌。

4、精細管理嚴抓內控

公司將堅持效益改進這一方向，充分挖掘管理潛能，提高精細化管理水平，堅決向管理要紅利。經營管理要減少跑冒滴漏，逐漸形成精細管理的定勢思維，減少不必要的支出浪費，給現(xiàn)金流做出貢獻。進一步完善公司制度類文件管理，嚴抓內部管控和風險防控工作，避免因內部管理出現(xiàn)漏洞而給公司帶來損失。

5、長期資產價值提升

存量物業(yè)作為公司穿越周期的堅實基礎，2023年，公司將加強資產板塊經營性物業(yè)的管理和運營工作，為公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流。

6、資產板塊提質增效

隨著房地產行業(yè)新形勢下的轉變，資產板塊在公司資產增值、品牌樹立、貢獻現(xiàn)金流方面發(fā)揮的作用越來越重要。2023年，資產板塊要繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，開源節(jié)流，服務提升。要多措并舉創(chuàng)收入開源，狠抓回款，加速資金回籠；優(yōu)化運營成本、節(jié)約支出；提升服務質量維持客戶滿意度，提升客戶對中洲品牌的認可；加強人力資源管理，夯實人力資源基礎。

（十）向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保

本公司及本公司之子公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保，截止2023年06月30日尚未結清的擔保金額計人民幣54.40億元。房地產公司為商品房承購人向銀行提供按揭抵押貸款擔保屬于行業(yè)內的常規(guī)做法。

（十一）董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）

二、核心競爭力分析

公司在房地產業(yè)務領域歷經30多年的不懈努力，形成了自身綜合競爭優(yōu)勢。通過市場化運作，逐步提升企業(yè)核心競爭力，有效地支撐了公司業(yè)績的快速增長，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供堅實的保障。

1、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃

公司明確戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，完善組織管控體系、職位和薪酬體系、業(yè)務流程體系和業(yè)務管控體系，強化戰(zhàn)略拓展能力、規(guī)劃設計能力、運營管理能力、營銷策劃能力、成本管控能力和資本運作能力，形成“穩(wěn)中求進、高質發(fā)展”的發(fā)展模式，為公司實現(xiàn)高度市場化運作、進一步擴大經營規(guī)模、增強可持續(xù)發(fā)展力提供了有力支撐。

2、運營管理團隊

公司通過調整組織架構，開展人才盤點分析，并通過外部人才引進和內部培養(yǎng)等方式，合理配置人力資源，促進公司人力資源更加年輕化，專業(yè)化，人才結構不斷完善，打造了一支專業(yè)的運營管理團隊和高效率的業(yè)務隊伍。公司根據發(fā)展戰(zhàn)略構建適合的員工培養(yǎng)體系，構建多層次的激勵體系。結合內外部資源，組織內部賦能培訓學習和外部專業(yè)提升培訓，助力員工成長成才。此外，公司對標市場，對薪酬激勵體系進行了積極地優(yōu)化，形成“共創(chuàng)、共擔、共享”的激勵文化，有效地調動了員工的積極性和創(chuàng)造性。

3、品牌實力支撐

作為國家房地產開發(fā)一級資質企業(yè)，公司憑借城市綜合開發(fā)與運營等方面的核心競爭力和良好的企業(yè)文化，在行業(yè)獲得頗多榮譽。

公司在2019-2020年連續(xù)兩年榮獲中國藍籌地產年會“藍籌地產企業(yè)”獎；在2021年復查中繼續(xù)被評為深圳市27個文明單位之一并獲頒榮譽證書；在2021年榮獲“福田慈善企業(yè)社會責任楷模獎”榮譽稱號；連續(xù)多年在聯(lián)合深圳市血液中心、深圳獅子會舉辦愛心獻血公益活動中被授予"愛心貢獻"企業(yè)獎。

公司旗下酒店在多個渠道獲得榮譽。中洲圣廷苑酒店榮獲中外酒店論壇頒發(fā)的“第十七屆中外酒店白金獎十大白金商務酒店”、攜程旅行網“2021年度最受歡迎酒店獎”、同程旅行網“年度人氣熱賣酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美團酒店“2021年度卓越商務酒店”。深圳中洲萬豪酒店榮獲2022年《目標之選》年度甄選藝術設計酒店、第六屆HOTEL探索之旅酒店大賞“臻選婚宴酒店”、深圳市飯店業(yè)協(xié)會2022年度卓越運營企業(yè)、攜程旅行網“年度美景酒店”等榮譽。

公司旗下中洲物業(yè)連續(xù)多年獲深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會頒發(fā)“深圳市物業(yè)管理服務企業(yè)綜合實力百強”，獲廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會頒發(fā)“廣東省物業(yè)管理服務企業(yè)綜合實力測評TOP100”，獲中國物業(yè)管理協(xié)會頒發(fā)“物業(yè)服務企業(yè)綜合實力500強”。獲廣東省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展40周年“品牌企業(yè)”，獲中物研協(xié)及易居房地產研究院聯(lián)合頒發(fā)“2022年度粵港澳大灣區(qū)物業(yè)服務力百強”“2021物業(yè)服務力大灣區(qū)TOP100企業(yè)”等榮譽。

三、公司面臨的風險和應對措施

1、市場風險

受外部環(huán)境的影響，2022年房地產行業(yè)仍受重挫，盡管政策已基本筑底，市場在逐步恢復，但當前市場端的轉暖以及政策端利好傳導到末端的中小型民營企業(yè)仍有待時間去驗證，且公司重點項目布局區(qū)域粵港澳大灣區(qū)銷售端政策即使放開也大概率是小范圍和局部性。2023年仍然面臨著國際、國內復雜的政治經濟環(huán)境，政策也可能會隨外部環(huán)境變化發(fā)生一些適當性的調整，公司要立足主動應變、積極應變，加強對政策及市場研判，及時調整、迅速應變，降低公司經營風險。

2、融資風險

盡管房地產行業(yè)“三支箭”已射出，但房地產行業(yè)融資環(huán)境仍然嚴峻，資源仍向頭部企業(yè)傾斜，公司能否抓住市場機會成功再融資，仍存在不確定性，公司將繼續(xù)拓寬融資渠道、優(yōu)化融資結構，抓住市場及政策窗口期，確保公司現(xiàn)金流安全。

關鍵詞：