稀缺的土地資源讓廈門土拍風起云涌，頻頻拍出地王項目。
隨著高價地項目的紛紛入市，廈門房價也一直坐穩(wěn)非省會城市的“頭把交椅”，甚至僅次于深圳、上海、北京3個一線城市。據70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)，8月，廈門新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲1.9%。
然而，這些高價地項目卻有著截然不同的“人生軌跡”。連日來，《中國經營報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，廈門島內的中駿天禧、中駿天盈等新舊“地王”在拿地半年內火速入市，并能取得不錯的去化成績;而海投白鷺灣作為島外“隱形地王”項目“捂地”近4年，仍淪落至打折促銷、“面包低于面粉價”的尷尬境地。
對此，多名當?shù)貥I(yè)內人士告訴記者，一般而言，即使在全國范圍內，2016年左右拿下的高價地也很容易淪落至虧本入市的局面，不少房企為減少損失只得“以時間換空間”。但廈門島內由于土地稀缺，地市長期斷供幾乎推出一塊便是地王，這些地王項目的入市正好也能夠填補長期積壓的市場需求。
島內百億地王火速入市
9月5日，這個被命名為中駿天禧的“百億”地王項目開放售樓處，預計將在本月底火速入市。
廈門克而瑞數(shù)據顯示，8月，廈門商品住宅整體呈供銷價齊跌。其中，供應縮量至22.59萬平方米，環(huán)比下跌26.4%;成交量在連續(xù)上行5個月后回調，成交19.25萬平方米，環(huán)比下跌30.9%，庫存持續(xù)小幅擴容，供求比為1.17，仍呈供大于求態(tài)勢;成交均價亦結構性回落至38614元/平方米。
9月前兩周廈門樓市并無新盤入市，但當下有中駿天禧、建發(fā)養(yǎng)云二期、海投白鷺灣等10余個項目集結待發(fā)，月底或將迎來開盤潮。
其中，最引人矚目莫過于號稱思明區(qū)十年來首個住宅項目的中駿天禧。今年4月，廈門首場土拍便誕生了首個“百億級”地王，上海泰鳴以103.55億元競得廈門思明區(qū)2020P01地塊，成交樓面價高達50599元/平方米，溢價率43.8%，一舉成為廈門新的總價和單價地王。
值得一提的是，9月初，廈門市建設局發(fā)出通知，決定對2020年1月1日以來招標的財政投融資、國有資金占控股或主導地位的房屋建筑、市政基礎設施工程項目開展工程建設行業(yè)專項整治工作。僅僅不到半年，9月5日，這個被命名為中駿天禧的“百億”地王項目開放售樓處，預計將在本月底火速入市。
近日，記者走訪位于廈門市思明區(qū)蓮前西路附近的中駿天禧項目，發(fā)現(xiàn)大部分樓棟已經打完地基，建筑主體開始“冒頭”。而在售樓處內，也聚集了不少人氣，幾乎沒有空閑的置業(yè)顧問和空著的座位。在接待記者的不到半小時內，置業(yè)顧問李明(化名)就兩次被約訪的新顧客打斷，頻頻向記者連聲抱歉。
李明告訴記者，該項目共有135~275平方米的5種戶型，均為精裝修交付。目前，認籌已經開始，小戶型認籌金50萬元，大戶型則需90萬元。“如果需要購買車位，還需多付10萬元的認籌金。”
同樣入市神速的還有中駿天盈項目。2019年11月，中駿集團以59.4億元的總價拿下廈門島內湖里2019P01地塊，成交樓面價4.51萬元/平方米，溢價率超過30%，當時同樣刷新了總價紀錄。今年5月22日，趁著廈門島內新盤的“空窗期”中駿天盈首開，從拿地到入市用時僅6個月。記者了解到，該項目主力戶型為180~260平方米，當天去化約65%。
島外高價地“賠本賺吆喝”
記者走訪發(fā)現(xiàn)，以“贈送面積”、折扣優(yōu)惠為賣點的項目在馬鑾灣片區(qū)屢見不鮮。
與島內地王頭銜不斷易主相反，廈門島外“隱形地王”的誕生還要追溯至4年前。
時間撥轉至2016年12月14日，海投房產以總價19.83億元競得廈門海滄H2016P02地塊，成交樓面價為31476.19元/平方米。但因地塊要求需無償提供商品住宅11500平方米，因此核算之下實際樓面價實際高達38505元/平方米，至今仍然是廈門島外的單價地王。
記者了解到，該地塊名為海投白鷺灣，位于廈門市海滄區(qū)馬鑾灣片區(qū)灌新路與新景西路交叉口東北側，土地面積25478.663平方米，計容建筑面積63697平方米，容積率2.5。
一直以來，由于地價過高缺少盈利空間，海投白鷺灣入市節(jié)奏緩慢，營銷推廣動作較少。時隔近四年，該項目才首次獲批四棟樓共計309套住宅房源，戶型為79~126平方米。
根據廈門克而瑞數(shù)據，海投白鷺灣的平層預售單價區(qū)間為32658~37488元/平方米，整體均價約34800元/平方米;復式預售單價區(qū)間為36888~39798元/平方米，整體均價約38000元/平方米，可謂“面包低于面粉價”。
不僅如此，海投白鷺灣并沒有獨立的售樓處。置業(yè)顧問表示，項目售樓處目前位于海投地產的另一個項目湖海莊園，預計將在10、11月開盤，具體時間還未定。“只需認籌2萬元，就有九二折的優(yōu)惠，預計折扣價平層均價約3.2萬元/平方米，復式均價約3.6萬元/平方米。”
置業(yè)顧問重點向記者推薦復式的“樓中樓”戶型。“這些戶型贈送面積比較多，差不多有一個房間，保證可以通過政府的驗收。”該置業(yè)顧問如是說道。
“該項目虧損基本無可避免。”一名長期關注廈門樓市的業(yè)內人士告訴記者，2016年前后廈門出讓的地塊已基本上入市銷售，類似的地塊項目需要采用多項目平衡的方法，才能降低此類情況的營運損失。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，以“贈送面積”、折扣優(yōu)惠為賣點的項目在馬鑾灣片區(qū)屢見不鮮。例如，位于海滄區(qū)新陽大道旁的建發(fā)和璽，便號稱“小高層得房率超80%，洋房得房率甚至超過90%”。
這樣的超高得房率是如何煉成的呢?在116平方米的高層樣板間內，記者注意到5塊隱藏的“贈送面積”，僅在地板上貼著一小段黃線，并用小字標注“需改造區(qū)域，以交付為準”，在精致的裝修中讓人難以察覺。“贈送部分也都會全部裝修好交付，不需要業(yè)主再自行改造。”置業(yè)顧問承諾道。
據置業(yè)顧問介紹，建發(fā)和璽目前最高可享受九六折優(yōu)惠，“買車位優(yōu)惠兩個點，認購及7天內付清首付還可以分別獲得一個點的優(yōu)惠”。
對此，建發(fā)國際(1908.HK)資本市場中心相關負責人向記者表示，上述情況暫不清楚，將向項目公司了解具體情況。但截至發(fā)稿，尚未收到新的回復。
地王頻出
由于島內土地的稀缺性，現(xiàn)在只要拍一塊地基本就會出現(xiàn)一個新地王。
與不溫不火的樓市不同，今年以來，廈門土拍一直火爆異常，兩度刷新總價地王。
據廈門克而瑞數(shù)據，2020上半年，廈門共成交8幅住宅用地，總建約73.50萬平方米，吸金255.40億元，平均溢價率約26.9%，成交樓板價上升至34750元/平方米。其中，6幅島外宅地被本土國企包攬，2幅島內宅地則分別被中駿和旭輝競獲。
實際上，正是伴隨著一次次高價地的拍出，廈門房價得以一次次的高攀，甚至周邊二手房價格也因此水漲船高。“一塊地、一個項目，會影響一個板塊的房價。”一名廈門當?shù)鼐用窀嬖V記者，中駿天禧附近東方山莊的幾個老項目，因為百億地王的拍出，僅上半年房價已漲至6.5萬元/平方米。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，廈門島內高價地的得主，往往集中在中駿和建發(fā)兩個“老面孔”。
2013年，建發(fā)集團以樓面價29935元/平方米拿下現(xiàn)在的建發(fā)央璽項目地塊，當時刷新了島內單價紀錄。時隔多年，2018年9月，島內再次供地，建發(fā)以總價57億元，樓面價38102元/平方米，溢價率27%，刷新紀錄。直至2018年12月，中駿接棒建發(fā)，以38.05億元、樓面價39090元/平方米、溢價率18.4%競得廈門枋湖2018P03地塊。此后，不到半年內，中駿又分別于2019年11月、2020年4年內兩次刷新總價紀錄。
“由于島內土地的稀缺性，現(xiàn)在只要拍一塊地基本就會出現(xiàn)一個新地王，所以也并非是房企刻意去尋求地王。漸漸地我們對于地王項目也沒那么敏感了，不會特意去關注它們的進展。”廈門一島內高端項目的項目營銷總監(jiān)在接受記者采訪時直言。
不斷“刷新”高價地，讓中駿集團和建發(fā)集團反而嘗到了甜頭。在2020年上半年廈門房企銷售排行榜中，建發(fā)和中駿分別以45.99億元和34.44億元的權益銷售金額位列前兩名。2019年，建發(fā)和中駿也在廈門房企銷售金額的排名中分列一二。有觀點認為，廈門土拍的火熱以及地王的頻繁易主，也為此前的高價地項目入市、去化增加了動力和籌碼。
“地王項目能夠快速入市，同時取得不錯的去化，主要因為廈門島內土地市場長期斷供，長期積壓的市場需求得到釋放。”而在上述業(yè)內人士看來，這些項目價格大多與周邊二手房價差不大，比較合理，客戶接受度高。同時，島內有一批舊改拆遷客戶也對高檔改善項目有需求。(記者 郭陽琛 童海華)
關鍵詞： 廈門土拍
